Це грошова сума, що видається банком-кредитором на будівництво об'єктів різного типу. Банки видають такі кредити під самої будівлі або ж прав повної або часткової власності на цей об'єкт. За рахунок кредитних коштів забудовники закуповують матеріали та оплачують всі необхідні роботи, що проводяться в процесі будівництва.

Актуальність питань щодо розширення сфери кредитування будівництва обумовлена \u200b\u200bвідсутністю якісних і надійних будівель. Це відноситься як до житлових приміщень, так і адміністративним, торговим та іншим будівлям. Це спровокувало потреба у фахівцях вузького профілю. Справа в тому, що характерною особливістю будівельних кредитів є великі суми грошей, що перераховуються на рахунки споживачів. Оборот таких обсягів грошей важко проконтролювати, тому для ведення точного обліку банки наймають фахівців за кредитами в будівельному сегменті.

Навіть найрозвиненіші компанії, що займаються питаннями будівництва, часто не мають достатньої суми вільних коштів для того, щоб почати будівництво того чи іншого об'єкта. Банківські організації, в основному, зацікавлені у видачі подібних кредитів. По-перше, відомі солідні компанії навряд чи захочуть псувати репутацію поганою кредитною історією. По-друге, банківські кошти для них є практично невичерпним джерелом фінансів, тому псувати відносини з банками вони не стануть. Але потрібно відзначити, що механізм кредитних відносин в даній галузі не має в нашій країні належного розвитку.

Фактори, що перешкоджають розвитку відносин в сфері будівельного кредитування

Не всі банківські установи готові видати кредит будівельної організації, що обумовлено рядом факторів. Таких факторів досить багато. І серед них, в першу чергу, необхідно відзначити наступні:

1) Часто буває так, що забудовник планує будівництво нового об'єкта на Не узаконене землі. Співпраця банків з такими забудовниками не бажано, так як існує ризик втратити величезну суму грошей. Незаконно побудований житловий будинок, торговий чи розважальний центр, клініка або юридична кантора ні приносити фінансовий дохід для погашення кредитних коштів, поки не будуть узаконені права в відповідному закону порядку.

2) В нашій країні так само не має належного розвитку система реєстрації прав за землю, що майже завжди тягне за собою виникнення проблем різного масштабу, від дрібних конфліктів до судових розглядів.

3) Кредитор, який видає будівельний кредит, буде змушений продати недобудований будинок, якщо цього не зможе зробити забудовник.

4) Зважаючи на вищеперелічені причини банк-кредитор не може мати стовідсоткової гарантії виконання кредитних зобов'язань клієнтами. До того ж, завжди існує ризик зниження ліквідності банків-кредиторів.

Які законодавчі кроки слід зробити для розвитку будівельного кредитування?

• Лібералізація державної політики в сфері передачі землі в приватну власність.
• Розробка нових законопроектів, що регулюють систему взаємовідносин в сфері будівельного кредитування.
• Розробка нормативних актів, що забезпечують облік прав на незавершене будівництво.
• Скасування правових обмежень, що ускладнюють кредитні відносини на тлі можливого дефолту.

Для розвитку і вдосконалення системи кредитування в сфері будівництва доцільно ввести такі положення:

1) Відсотки за кредитними коштами повинні погашатися забудовником в процесі будівництва, сама ж сума кредиту - після того, коли будівля почне приносити.

2) Перед початком будівництва шукати потенційних клієнтів для реалізації побудованого об'єкта.

3) Банки, перед тим, як видавати кредити будівельним компаніям, повинні ретельно вивчати потенційний ризик будівництва.

Будьте в курсі всіх важливих подій United Traders - підписуйтесь на наш

Основний тип житлових будинків, що будуються в нашій країні, - це багатоквартирні житлові будинки. Кредитування їх будівництва дуже специфічно. Справа в тому, що дохід від проекту з будівництва такого будинку неможливо заздалегідь чітко визначити. Дохід виникає від продажу квартир, а в той момент, коли починається будівництво, не можна з упевненістю сказати, за якими цінами будуть реализо-ють квартири на час його закінчення. Крім загальних коливань цін на ринку, на вартість квартир впливають і непередбачувані зміни в особливостях місцевості. Наприклад, поява планів будівництва станції метро або багатоповерхового гаража поруч з будинком зазвичай збільшує вартість квартир, а планів з будівництва цементного заводу - знижує.

Крім того, витрати на будівництво житлового будинку теж неможливо визначити заздалегідь. В ході будівництва завжди виникають так звані непередбачені роботи і витрати, які дійсно неможливо передбачити. Наприклад, в одному з споруджуваних житлових будинків прорвало водопровід на складованих у квартирі цемент. За вихідні квартира перетворилася на дуже міцний бетонний куб. Можна собі уявити, скільки непередбачених робіт і витрат викликало цю подію.

Через цих особливостей кредитують організації ніколи не можуть бути впевнені в тому, що будівля буде добудовано вчасно і в межах бюджету, а житло буде успішно реалізовано. Відповідно, банки ніколи не можуть бути впевнені в тому, що у забудовника буде можливість погасити кредит, виданий на будівництво. У зв'язку з цим закордонні банки, надаючи кредити на будівництво багатоквартирних житлових будинків, традиційно застосовують спеціальну схему, при якій велика частина ризиків перекладається на інші організації. Виглядає ця схема приблизно наступним чином.

Забудовник за свій рахунок купує земельну ділянку (або право оренди земельної ділянки). Потім він наймає проектну організацію і замовляє їй проект Проектна організація виконує проект і страхує його. При цьому страхується наявність в проекті таких помилок і упущень, які можуть привести до збільшення вартості будівництва. Природно, страховики не працюють з проектними організаціями, часто допускають помилки, тому такі організації змушені йти з ринку. Не можна не відзначити, що подібний метод відбракування некомпетентних організацій дуже ефективний.

Маючи проект, забудовник оголошує конкурс по вибору будівельної підрядної організації, яка повинна представити гарантію виконання контракту (performance bond). Еарантіруется, що будівельна організація зможе виконати контракт в обумовлені терміни і за ціну, зазначену в конкурсній пропозиції. Еарантія дається зазвичай на суму близько 10% вартості контракту з підрядником. Вона може бути як у формі банківської гарантії (природно, не того банку, який кредитує будівництво), так і в формі страховки або поручительства. У Голландії, наприклад, існує спеціальний гарантійний фонд, який займається виключно наданням подібних гарантій будівельним організаціям.

Знаючи, у що йому повинно обійтися будівництво, забудовник аналізує ситуацію і тенденції на ринку житла і готує бізнес-план, т. Е. Документ, який повинен переконати банк в рентабельності проекту. На всі ці заходи, починаючи від покупки землі і закінчуючи підготовкою бізнес-плану, йде до 30% вартості проекту.

З бізнес-планом забудовник направляється в банк. У банку або банківські фахівці, або експерти спеціально найнятої незалежної фірми вивчають бізнес-план, результати дослідження ринку житла і порівнюють пропозиція підрядної організації з середньою собівартістю будівництва аналогічних об'єктів. У разі позитивного висновку експертів рекомендується видача кредиту, приблизно на 70% вартості проекту. Адже 30% витрат забудовник вже поніс. Однак кредит не видається. З забудовником підписують кредитний договір, який вступає в силу через деякий час (зазвичай приблизно через 2 місяці), за умови виконання забудовником низки зобов'язань.

Цих зобов'язань може бути досить багато. В основному вони зводяться до того, що забудовник повинен надати висновки незалежних організацій, що підтверджують юридичну чистоту угоди по купівлі землі, екологічну чистоту ділянки і т.д. Крім того, можуть бути і додаткові зобов'язання.

У США, наприклад, де банки в 1980-х рр. сильно постраждали від масових банкрутств забудовників, зазвичай вимагають, щоб забудовник до отримання кредиту знайшов покупців хоча б на 70% квартир, що будуються, т. е. на частину будівлі, яка фінансується банком. Потенційні покупці повинні підписати договір, згідно з яким вони зобов'язуються, у разі своєчасної здачі житлового будинку, купити квартиру за обумовлену ціну.

При цьому їх зобов'язання повинно бути підтверджено передоплатою, зазвичай в розмірі 5% від вартості квартири. Ці «передоплаті» гроші забудовник не має права використовувати на будівництво об'єкта. Протягом всього часу виконання проекту вони лежать на ескроу-рахунках в банку-кредиторі. У разі якщо забудовник не виконує своїх зобов'язань, ці гроші повертаються покупцям. Важливо відзначити, що банк визнає дійсним договір попереднього продажу тільки тоді, коли покупець може підтвердити, що у нього є кошти викупити квартиру після закінчення будівництва.

Оскільки основна маса покупців житла в усьому світі, крім нашої країни, це люди, які не мають можливості відразу оплатити вартість квартири, то кожен покупець повинен підтвердити можливість отримання іпотечного кредиту. В принципі, він може отримати іпотечний кредит в будь-якому банку, але зазвичай покупці проходять процедуру андеррайтингу (перевірки кредитоспроможності) в тому ж банку, який фінансує будівництво будинку, і укладають з ним попередній договір про видачу іпотечного кредиту.

Коли всі зобов'язання позичальника по проведенню юридичних, екологічних та інших обстежень виконані, 70% квартир перед- продано, 5% від ціни кожної квартири зараховано на ескроу-рахунки і з усіма покупцями укладені попередні договори про надання їм іпотечних кредитів, банк ... немає , що не починає фінансування, а укладає з позичальником договір застави. Незважаючи на всі вжиті запобіжні заходи, без застави фінансування не здійснюється.
Організації-забудовники - це зазвичай невеликі організації. Активів, порівнянних із вартістю кредиту, у них нерідко немає, тому в заставу забудовник передає саме споруджуваний будинок. При цьому обов'язково повинні бути застраховані як сама будівля, так і матеріали на приоб'єктному складі і в дорозі, будівельні машини і механізми, життя і здоров'я персоналу і збитки третім особам.

У міру фінансування та будівництва вартість заставленого будівлі зростає і при цьому весь час залишається на одну і ту ж величину (30% загальної вартості проекту) більше, ніж сума коштів, виділена банком.

Щоб забезпечити відповідність зростання вартості застави та суми фактично виданого кредиту, банк виділяє кредитні кошти тільки на оплату завершених робіт, т. Е. Робіт, що збільшують вартість заставленого будівлі. Цегла, привезений на будмайданчик, не оплачується, бо факт його привозу не збільшує вартості застави. Оплата проводиться тільки після того, як з цієї цегли викладають стіну.

Таким чином, утворюється багаторівнева система захисту банку, яка повинна захистити його від втрат як в разі успішного завершення проекту, так і в разі його провалу - перевищення запланованих термінів і собівартості. Будівельні ризики перекладаються на страхові і гарантують організації, а ризик зниження цін на ринку - на майбутніх покупців житла.

Якщо проект успішно завершено, позичальник повинен повернути кредит з доходів від продажу квартир. При продажу квартир покупці здійснюють оплату на рахунок забудовника в банку - кредиторі будівництва. Звідти кошти автоматично йдуть в погашення кредиту. Таким чином, при покупці кожної квартири зменшується величина застави - частка будівлі, що знаходиться у власності забудовника, і одночасно на ту ж суму знижується величина заборгованості забудовника перед банком.

Якщо будинок зводиться несвоєчасно, або з перевищенням собівартості, банк отримує задоволення за рахунок застави, а втрати забудовника в більшості випадків покриваються страховиками або гарантами.

Система ця добре відпрацьована і з тими чи іншими варіаціями застосовується при кредитуванні будівництва практично всіх багатоповерхових житлових будинків (кондомініумів) за кордоном.

У нашій же країні ситуація зовсім інша. Будівництво у нас практично ніколи не фінансується з кредитних коштів, а система фінансування житлового будівництва зазвичай заснована на інвестиціях покупців квартир. У більшості випадків з покупцями укладаються договори пайової участі в будівництві. На підставі цих договорів покупці-пайовики в ході будівництва вкладають суму, еквівалентну вартості квартири, а після закінчення будівництва отримують квартиру у власність.

Дана система надзвичайно ризикована для покупців. Вони фактично при цьому з покупців перетворюються в підприємців і несуть, відповідно, підприємницькі ризики. Основним ризиком є \u200b\u200bризик того, що коштів, зібраних з пайовиків (покупців), не вистачить для завершення будівництва будинку. В цьому випадку пайовик виявиться пайовою власником незавершеного будівництва та отримати назад свої вкладені кошти йому швидше за все не вдасться.

Більш природним було б будувати житлові будинки не на кошти пайовиків, а на позикові кошти. Покупці в цьому випадку набували б квартири у вже побудованих будинках і нічим би не ризикували. Ризик для банків, за умови застосування описаної вище схеми, теж був би мінімальний. Проте кредити на будівництво житлових будинків практично ніколи не видаються. Пов'язано це зовсім не зі підступні банків, а з тим, що застосувати традиційну, знижує ризики, західну схему в нашій країні практично неможливо.

Цьому є кілька причин. Перша - дуже вузьке коло тих забудовників, які могли б отримувати кредити за класичною зарубіжної схемою. Адже їм треба мати достатньо власних коштів, щоб профінансувати початковий етап, т. Е. Оформити ділянку, оплатити проектно-вишукувальні роботи, провести аналіз попиту на ринку житла і вибрати будівельну організацію.

Крім того, треба зазначити, що знайти підрядну організацію, готову уявити гарантію виконання контракту, або проектну організацію, що має можливість застрахувати ризик наявності помилок у проектній документації, практично неможливо.

Однак треба визнати, що навіть тим, хто має достатньо коштів для проведення підготовчої роботи, банки часто відмовляються надавати кредити через проблеми із заставним забезпеченням. Справа в тому, що у нас в країні взяти в якості застави саме споруджуваний будинок практично неможливо, а іншого майна, пропорційного з ним за вартістю, у більшості позичальників немає.

До недавнього часу використання будівельного об'єкта в якості застави було неможливо в принципі, тому що недобудовані будівлі, за винятком тих, будівництво яких було припинено через відсутність фінансування, взагалі не могли бути визнані об'єктами нерухомості. Зараз ситуація дещо змінилася. Вищий Арбітражний Суд в 1998 р ухвалив, що до нерухомого майна можуть бути віднесені будь-які «незавершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду». Таким чином, забудовники отримали право реєструвати об'єкти, що будуються як нерухоме майно і, отже, використовувати їх в якості застави.

Проблема, щоправда, в тому, що реєструвати треба до укладення договору підряду, коли ще нічого не побудовано і незавершеного об'єкта просто не існує як нерухомості. Отже, реєструвати і закладати нічого.

Звичайно, вихід зі становища є. Договір підряду можна перервати після будівництва частини фундаменту, будівля зареєструвати, укласти договір застави, а потім заново укласти підрядний договір. Цю операцію можна провести тільки тому, що підрядні договори ніякої реєстрації не підлягають. Адже укладати договір підряду на завершення будівництва закладеного будівлі не можна. Справа в тому, що при укладанні підрядного договору генпідрядник теж отримує споруджуваний будинок в заставу. Якщо з ним не розплачуються за виконані роботи, він має право (ст. 712 ЦК України) утримати побудований будинок.

Виходить, що згідно з нашим законодавством зареєструвати споруджуваний будинок і використовувати його в якості застави можуть тільки забудовники, що ведуть будівництво своїми силами. Їм не треба укладати договори будівельного підряду.

В результаті, якщо банки і погоджуються взяти в заставу саме споруджуваний будинок, то зазвичай тоді, коли його оцінна вартість на момент укладення застави вище, ніж величина необхідного кредиту, а забудовник одночасно є генеральним підрядником.

У тих небагатьох випадках, коли це відбувається, серйозні труднощі часто виникають на етапі реалізації побудованого житла і повернення кредиту. Як вже говорилося, в рамках прийнятої за кордоном схеми в міру продажу житла кредит гаситься, а продані квартири виводяться з-під застави. У нас, на жаль, цього не відбувається. Продажі квартир практично завжди здійснюються за схемою договорів пайової участі. Оскільки договору пайової участі не реєструються, у банку немає можливості проконтролювати, скільки і на яку суму їх укладено. Відповідно, якщо продажі відбуваються раніше, ніж планувалося, позичальник отримує можливість не інформувати про це банк і не гасити достроково кредит.

У практиці автора кілька разів виникала ситуація, при якій до моменту настання терміну погашення кредиту з'ясовувалося, що всі квартири вже давно продані фізичним особам (за договорами пайової участі), а отримані кошти вкладені позичальником в наступний об'єкт. Банк в цьому випадку виявляється перед дилемою: або
спробувати отримати задоволення за рахунок застави, почавши тяжбу з фізичними особами - покупцями квартир, або оформити фіктивне гасіння кредиту і видачу його тому ж позичальникові на будівництво нового об'єкта. Банки зазвичай вибирають друге і підкоряються диктату позичальника, втрачаючи при цьому назавжди інтерес до кредитування житлового будівництва під заставу будівлі, що будується.

Таким чином, в сучасних умовах використовувати споруджуваний будинок в якості застави, з одного боку, майже неможливо, а з іншого - надзвичайно ризиковано. У переважній більшості випадків банки намагаються надавати кредит на будівництво житла під інше забезпечення. Найчастіше кредити надаються під заставу інших будівель і під поручительства місцевих адміністрацій. Автору відомий випадок надання кредиту на будівництво житлового будинку під заставу парку будівельних машин.

Очевидно, що надавати подібне забезпечення можуть тільки дуже великі або дуже «близькі» до адміністрацій забудовники, та й ті рідко здатні знайти забезпечення більше, ніж на один об'єкт. Таким чином, забудовники змушені працювати за схемою пайової участі, постійно ризикуючи не набрати потрібного обсягу коштів і не довести будівництво до кінця.

Проблема може бути вирішена тільки на законодавчому рівні. Кредитування житлового будівництва не буде розвиватися, поки забудовники не отримають можливість надавати в заставу саме споруджуваний будинок і не втратять можливість продавати квартири за рахунок заставленого будівлі, що не гасячи при цьому кредит.

На жаль, рішенням цієї проблеми ніхто не займається. Якщо судити по «Концепції розвитку іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації» (розділ «Кредитування житлового будівництва»), прийнятої Урядом Російської Федерації в січні 2000 р, такої проблеми просто не існує.

В.М.Мінц, кандидат економічних наук

Задайте питання експерту

Сучасний Інвест-готель в Санкт-Петербурзі на Товариському проспекті.

Привіт, Вікторія Володимирівна! Мене зацікавив Сучасний Інвест-готель ...

Відповідей: 0

Великі Інвестиції в Нерухомість.

Хотілося обговорити можливість і обсяг інвестицій в будівництво і нерухомість ...

Відповідей: 0

Чи легко забудовнику отримати кредит в банку?

Далеко не кожен девелопер може собі дозволити будувати виключно на власні кошти. Багато компаній, що працюють на будівельному ринку, звертаються за кредитами в банки.

«Розумна Нерухомість» запитала у забудовників, чи легко отримати позикові кошти, які умови висувають кредитори і як це впливає на кінцеву ціну новобудови.

жорсткий відбір

Практично всі забудовники відзначають, що сьогодні кредитні установи не просто проводять жорсткий андеррайтинг щодо потенційного позичальника, але і висувають додаткові вимоги.

Перш за все, мова йде про необхідність надати заставу, причому не просто сам об'єкт будівництва, а й, наприклад, частку в девелоперської компанії. Або ж можуть зажадати віддати під заставу вже введені в експлуатацію квадратні метри. Банки вкрай неохоче розглядають як заставної нерухомості недобудоване житло, побоюючись невиконання кредитних зобов'язань девелоперами. Таким чином, кредитори вимагають нових гарантій. І якщо позичальник не може їх забезпечити, то навряд чи отримає на вигідних умовах, - розповідає генеральний директор IKON Development (Девелопер ЖК «Новий Зеленоград») Євгена Акімова.

В кінцевому рахунку, все зводиться до ліквідності активу, підкреслює експерт. Якщо об'єкт показує стабільний попит, то банки фінансують проект. Для забудовника це не тільки «подушка безпеки», а й можливість надати в житловому комплексі іпотеку на самому старті продажів, запропонувавши клієнтам через банк, який здійснює проектне фінансування.

Виконавчий директор московської компанії «ФЦСР» (Девелопер «Кварталу Тріумфальний») Павло Телушкин також зазначає, що сьогодні девелопери проходять досить серйозну перевірку, перш ніж отримати кредит в банку.

Основні вимоги - це юридична чистота проекту, робота в рамках 214-ФЗ, Наявність необхідної дозвільної документації. Крім того, девелопер, як правило, повинен вкласти в проект не менше 30% власних коштів. Ще однією обов'язковою умовою є наявність активів під заставу - це можуть бути інші будівельні проекти забудовника, землі, власні акції компанії та інші види капіталу. Потім банківський ризик-менеджмент оцінює фінансову модель проекту. Перш за все, банк зацікавлений в тому, щоб девелопер міг адекватно використовувати отримані в кредит кошти, обслуговувати борг і, в кінцевому рахунку, виплатити його, - коментує експерт.

діапазон ставок

Незважаючи на те, що андеррайтинг для забудовників сьогодні досить глибокий, отримати кредит все ж легше, ніж в періоди серйозного економічного спаду, які були в 2008-му чи 2014 роках. Тоді, нагадаємо, процентна ставка під проектне фінансування йшла за 20% річних. Які ж ставки пропонують забудовникам сьогодні?

За словами Євгенії Акімової, в даний момент будівельні компанії можуть розраховувати на кредит за ставками в діапазоні 11-14%.

В останні місяці, разом зі зниженням облікової ставки, спостерігається тенденція до падіння ставок на кредити забудовникам. Однак їх рівень все одно залишається високим і помітно впливає на маржинальність проекту і ціни, - додає експерт.

Інші експерти назвали вищі ставки фінансування.

У великих забудовників ще є можливість отримати проектне фінансування за нормальними ставками (12-15%), а у компаній середньої руки - шансів майже немає. В результаті зростають і ризики недобудови, і заморозки будівництва ряду проектів, - нарікає фінансовий директор Mirland Development Corporation Іван Фатєєв.

Його колега Павло Телушкин зазначає, що сьогодні банк може інвестувати в будівництво нового житла тривалістю 5 років від 15% річних. Ставка за наданим кредитом може бути фіксованою або плаваючою. Часто це залежить від стадії реалізації проекту.

Умови в Ощадбанку

Сбербанк, будучи найбільшим банком країни, досить активно. Ось що розповідають про досвід співпраці з ним столичні девелопери.

В рамках пропонованих Ощадбанком режимів кредитування девелоперським компаніям доступні як одноразові кредити, так і невідновлювані або рамкові кредитні лінії. При цьому термін кредиту обмежений 10 роками, а обсяг наданих коштів становить максимум 70% від усього бюджету проекту. Якщо крім активів самого проекту надається ще якусь заставу, верхню межу можуть підвищити до 85%, - відзначає генеральний директор Rezidential Group (Девелопер ЖК «Пироговська Рів'єра») Сергій Ільясаев.

За словами експерта, зараз у більшості споруджуваних житлових комплексів проектне фінансування забезпечене великими банками, у яких є власний ліміт мінімальних засобів на видачу кредитів. Тому якщо на який-небудь великий проект виділено кредит з лімітом, наприклад, 10 млрд рублів (а відмовитися від такого обсягу фінансування в меншу сторону девелопер не може), цю суму потрібно вибрати декількома траншами.

Про відсутність проектного фінансування на прийнятних умовах в будівельному секторі говорять давно. Кредитні організації неохоче коментують нюанси ситуації і, крім надання позик під високі відсотки, вимагають від забудовників додаткових застав і бездоганної репутації на ринку. Влада проблему розуміють, але не мають можливості допомогти грошима.

Відмова фінансувати проекти забудовників банки не визнають. Навпаки, погоджуються, що для девелопера фінансове забезпечення його проекту - це гарантована, в потрібний момент постеленная соломка. І відправляти будівельну галузь в аутсайдери, як з'ясовується, банки теж не прагнуть.

- Ми розглядаємо варіанти проектного фінансування забудовників нарівні з проектами в інших галузях економіки, не роблячи будь-яких винятків і обмежень. При цьому інвестуємо кошти наших вкладників, - пояснили в АТ «Альфа-Банк».

За словами заступника голови правління ПАТ АКБ «Урал ФД» Євгена Ощепкова, сьогодні є кілька механізмів кредитування будівельних проектів. Один з них - фінансування інвестора на цілі оплати за договорами пайової участі в будівництві житлового будинку.

- За цим механізмом наш банк фінансує інвестора, аффилированного до забудовника, - пояснює експерт. - Він перераховує кошти будівельної організації, яка їх витрачає тільки на зведення об'єкта. Цей момент строго контролюється банком. Видача коштів кредитної організацією поетапна, відповідно до графіка будівництва. При істотному відставанні від встановлених термінів банк має право призупинити фінансування об'єкта.

- Проектне кредитування в будівельній сфері може приймати різні форми залежно від виду об'єкта, його розмірів, якості і т. П., - підтверджують слова колеги фахівці АТ «Россельхозбанк». - Для забудовника проектне фінансування - це гарантовані гроші. Важливою перевагою такої схеми є зниження ризиків, пов'язаних з темпами будівництва на інвестиційній фазі і залежності від зовнішніх джерел.

У Західно-Уральському банку Ощадбанку Росії також підтвердили, що організації не усуваються від кредитування проектів забудовників.

- Наш банк розглядає всі подібні заявки, - прокоментували в прес-службі. - Але вони повинні відповідати таким умовам: будівництво ведеться на принципах проектного фінансування; об'єкти реалізуються відповідно до ФЗ-214 «Про участь у пайовому будівництві ...»; обов'язкове вкладення власних коштів в проект.

НА ЩО БУДУВАТИ?

Забудовники переконані, що проектного фінансування як такого немає. Банки якщо і пропонують кредит, то умови залишають бажати кращого. Додали проблем і кілька останніх змін в законодавстві (збільшення статутного капіталу забудовника, процедура перестрахування, введення механізму ескроу-рахунків. - Ред.). У ситуації відсутності доступного кредитування і неможливості використовувати кошти пайовиків девелопери задають резонне питання: на які гроші реалізовувати проекти?

- Проблема кредитування забудовників актуальна, - говорить гендиректор ТОВ «Комстрін-Перм» Марина Конопльова. - Підтвердження тому - недавня зустріч девелоперів з представниками кількох банків, які погодилися обговорити питання проектного фінансування. Інші великі кредитні організації закрили цей напрямок. Однак зустріч не дала позитивного результату. Нас вислухали, попросили надати великий пакет документів і в результаті висунули умову про додаткові застави. Але в такому разі це вже звичайне кредитування, а не проектне, тому що запорукою виступає не тільки сам об'єкт будівництва та земельну ділянку під ним, а й інші об'єкти. Банки це умова виправдовують жорсткими вимогами ЦБ до видачі кредитів (хеджування ризиків за рахунок інших об'єктів нерухомості, додаткові застави і т. П.).

- У забудовників дійсно є складнощі з кредитуванням, і я говорю про це вже досить давно, - доповнює гендиректор ВАТ «СтройПанельКомплект» (СПК), голова ради асоціації «Пермські будівельники» Віктор Суетин. - Банки не хочуть надавати позики будівельникам, так як це пов'язано з великими фінансовими ризиками. На жаль, в цьому випадку завжди грає роль репутація компанії або термін її перебування на ринку.

- У цій ситуації нас виручають наявність коштів у інвесторів і успішна реалізація своїх об'єктів на початкових стадіях будівництва, - продовжує Марина Конопльова. - Такому попиту сприяє хороша репутація нашої компанії. До того ж у нас є досвід благополучного завершення проектів в період економічної нестабільності. ЖК «Вікторія» - об'єкт бізнес-класу - ми здали в криза, що почалася в 2008 році. Як себе почувають зараз інші забудовники, особливо новачки, які розраховували вкладати власні кошти, мені важко уявити.

Згоден з колегою і Віктор Суетин. На його думку, репутація компанії, її присутність на ринку - це фактори, показові для покупців.

- Ми будуємо більше півстоліття, і плани розписані на роки вперед, - каже він. - Гарантія нашу надійність - в обсягах будівництва, повному циклі виробництва, своєчасної реалізації всіх проектів.

- Угоди в рамках проектного фінансування полягають в основному з великими компаніями, які мають бездоганну репутацію і вибудовують з кредитною організацією партнерські відносини, - прокоментували критерії оцінки забудовника в Россельхозбанке. - Далеко не кожна компанія на етапі укладення договору відповідає вимогам. Крім цього, кожен позичальник має свої особливості, відповідно, і ціноутворення здійснюється в індивідуальному порядку.

- Банк ретельно вивчає кожен конкретний проект. Рішення приймаються після аналізу всіх можливих ризиків, - пояснили в «Альфа-Банку».

Віктор Суетин впевнений, що позбавлення забудовників оборотних активів несе більше ризиків, а саме - збільшення кількості недобудов.

- «СтройПанельКомплект» одночасно зводить близько 15 проектів - це мільярди рублів. Так, зараз у компанії є оборотні кошти, але вони не безмежні! - пояснює експерт. - Поки я не розглядаю можливість реалізації проектів повністю на власні інвестиції, з відстрочкою отримання коштів громадян. Пайова будівництво дозволяє нам пропонувати покупцям продукт за оптимальною вартістю, стримувати ціни, а залучення кредитних коштів не тільки збільшить ризики забудовників, але також і відіб'ється на вартості житла.

НЕ ТІЛЬКИ ВИМОГИ

Відмови в фінансовому забезпеченні будівельних проектів, за словами представників банків, пов'язані, перш за все, з невідповідністю забудовника і предмета кредитування встановленим вимогам. В умовах відбору кредитні організації, як правило, єдині. Так, за інформацією фахівців АТ «Россельхозбанк», при розгляді в якості партнера компанії, зайнятої зведенням об'єктів пайового будівництва, кредитор в першу чергу звертає увагу на наступні параметри: сегмент «економ / комфорт»; власну участь в реалізованому проекті; «Вхідні параметри» проекту (ціна реалізації, темпи продажів, попит і т. П.) Повинні бути підтверджені зовнішніми джерелами; успішний досвід забудовника і генпідрядника; інвестиційна привабливість проекту; стійке фінансове становище учасників угоди; забезпечення, достатню для виконання зобов'язань позичальника.

- Проект аналізується з точки зору перспектив реалізації квартир (ціна продажу, місце розташування, собівартість будівництва, співвідношення власних / позикових коштів), - говорить Євген Ощепков. - Також оцінюється фінансовий стан будівельної компанії.

- Позичальник повинен бути юрособою, що здійснює діяльність на території РФ, - пояснили в Західно-Уральському банку Ощадбанку Росії. - Це може бути забудовник або інвестор будівництва житлового будинку / комплексу. Бюджет проекту передбачає: придбання прав на земельну ділянку або компанії, що володіє правами на проект (в т. Ч. На земельну ділянку); орендну плату за землю; обтяження / зобов'язання забудовника; проектування та погодження проектної документації; будівельно-монтажні роботи; придбання технологічного обладнання; податки та збори; страхування будівельно-монтажних ризиків і ін. При цьому всі витрати повинні бути узгоджені з банком. Як джерела фінансування проекту розглядаються власні кошти позичальника, пайовиків, кредитні кошти банку. Ліміт кредиту може становити 60% бюджету самого проекту. У заставу оформляються майнові права на проект і 100% часткою / акцій забудовника / інвестора, порука бенефіціара бізнесу - фізособи. Існує можливість збільшення ліміту до 75% при оформленні додаткової застави, не пов'язаного з проектом (нерухомість або інше ліквідне майно). Кредитування проектів будівництва об'єктів житлової нерухомості можливе на термін до п'яти років, процентна ставка розраховується індивідуально, в залежності від структур фінансування і забезпечення самого проекту. Кредит видається в рублях РФ.

Разом з тим банки пропонують альтернативні продукти, які, на думку фахівців, в порівнянні з проектним фінансуванням більш доступні. За словами Євгена Ощепкова, можна використовувати і гарантійні інструменти органів державної підтримки. - З їх допомогою будівельної компанії отримати кредит в банку буде простіше і дешевше, - каже експерт. - Також в банку можна пройти акредитацію на надання іпотечних кредитів на об'єкти, що будуються, в тому числі за пільговими ставками. У цьому випадку будівництво частково фінансується за рахунок пайовиків, а не за рахунок прямого кредитування будівельної компанії.

- Як інструменти фінансування ми маємо в своєму розпорядженні великої лінійкою кредитних продуктів, як на поповнення оборотних коштів, так і на фінансування інвестиційних цілей, здатних задовольнити потреби підприємств будь-якої галузі економіки, в т. Ч. Забудовників, - повідомили в прес-службі Россельхозбанка. - З метою зниження ризиків при фінансуванні корпоративних клієнтів банк розробляє і застосовує індивідуальні підходи і схеми обслуговування, які враховують інтереси і економічну ефективність для клієнтів.

Сбербанк в якості альтернативного варіанту проектного фінансування пропонує учасникам будівельного ринку скористатися спеціальною іпотечною програмою, яка дозволить залучити пайовиків на ранніх етапах будівництва.

РЕАЛЬНА ПІДТРИМКА

Наскільки запропоновані банками варіанти цікаві і прийнятні для забудовників, багато в чому характеризує сьогоднішня ситуація. Будівельні компанії як і раніше і в більшій мірі орієнтовані на власні сили і допомогу держави, ніж на кредитні організації.

- В адміністрації Пермі цю проблему розуміють, але нічим допомогти не можуть, - констатує Марина Конопльова. - Отримати підтримку можна лише при будівництві об'єктів соціальної інфраструктури, але не при реалізації комерційних проектів. Банки ж якщо і видають забудовникам кредити, то за ставкою від 17% до 21%. Проекти стають нерентабельними, і деяким забудовникам доведеться піти з ринку, продати проекти, які вони не зможуть самостійно реалізувати.

- У кризовий час завжди відбувається скорочення гравців в будь-якій сфері бізнесу, будівництво не є винятком, - вважає Віктор Суетин. - Необхідно, щоб держава підключилося до регулювання відносин між фінансовими інститутами і забудовниками. Потрібно налагодити діалог, опрацьовувати програми кредитування. Сьогодні забудовників кредитують під 16-20% річних - це робить будь-який проект збитковим спочатку, так як відсотки перевищують маржинальність будівництва, навіть без урахування інших ризиків. На жаль, девелопери і банки поки не можуть знайти компроміс у частині кредитування будівельного бізнесу. Сьогодні великою підтримкою для нас є державні житлові програми. Участь в федеральних проектах дає можливість забудовникам не знижувати обсяги будівництва, поповнює оборотні кошти, дозволяє зберігати робочі місця. В даний час «СтройПанельКомплект» веде будівництво ЖК «Любимов» в Березниках - це більше 30 тис. Кв. м житла, а в травні поточного року в Пермі був введений в експлуатацію дитсадок по вул. Цимлянской. Радує, що профільні держпрограми є дійсно працюючим інструментом як підтримки забудовників, так і поліпшення житлових умов громадян.

За інформацією крайового Мінбуду, держпідтримка будівельного сектора реалізується через програму кредитування забудовників АТ «Агентство з іпотечного житлового кредитування» в рамках проекту «Житло для російської родини» (напрям «Стимул»). В рамках цього напрямку АІЖК кредитує будівництво об'єктів та інженерної інфраструктури під процентну ставку не більше 12,5% річних. Для отримання кредиту забудовник повинен стати учасником проекту «Житло для російської родини». Держава в результаті викупить побудовані квартири з метою розселення громадян із старого аварійного фонду.

- Швидше за все, ми будемо продовжувати будувати житло економ-класу, - резюмує Марина Конопльова, - оскільки його можна реалізувати за рахунок іпотеки і коштів пайовиків. Залишається проблемним зведення комерційних об'єктів і соціальної інфраструктури, які завжди будувалися за рахунок проектного фінансування. А попит на них буде. Сьогодні покупець житла в першу чергу цікавиться, які торгові центри, поліклініки, дитсадки та школи є в крокової доступності. Чи планується їх будівництво? Але найближчим часом, в 2017-2018 роках, в цьому сегменті можливий провал.

Довідка

проектне фінансування - це механізм фінансування витрат, пов'язаних зі зведенням об'єктів в рамках пайової будівництва (відносини регулюються Федеральним законом № 214-ФЗ), що створюються із залученням грошових коштів пайовика і надалі підлягають передачі учаснику пайового будівництва після отримання дозволу на введення об'єкту в експлуатацію.

Ескроу-рахунок (Англ. Escrow) - спеціальний умовний рахунок, на якому враховуються майно, документи або грошові кошти до настання виконання певних зобов'язань. Послуги по відкриттю ескроу-рахунків можуть надавати банки, юридичні компанії або інші ескроу-агенти. Ескроу-рахунки широко використовуються в операціях з нерухомістю, де беруть участь три сторони: покупець, продавець і ескроу-агент. Останній стежить за угодою купівлі-продажу нерухомості та видає гроші з ескроу-рахунку продавцеві в момент підписання всіх необхідних документів. По суті, це додаткова гарантія для покупців нерухомості, що кошти будуть витрачені за призначенням.

Якщо банки не знизять для забудовників ставки кредитів, то це призведе до відходу з ринку багатьох компаній, попереджають чиновники Підмосков'я. Влада регіону пропонують знизити ставки для девелоперів до 11%. Однак самі банкіри вважають будівельну галузь ризикованою і неохоче видають позики. Тому Мінбуд зараз розробляє концепцію створення спеціального банку, уповноваженого кредитувати забудовників.

Федеральна влада, почавши субсидувати ставки по іпотечних кредитах, підтримали попит на ринку житлової нерухомості, тепер необхідно допомогти забудовникам, збільшивши їм доступ до фінансових ресурсів, заявив заступник голови уряду Підмосков'я Герман Елянюшкін на бізнес-Бранч, організованому «Коммерсантом». За його словами, сьогодні девелоперам складно отримати кредитування для реалізації нових проектів. Підмосковний чиновник вважає, що Центробанк міг би вирішити питання зі зниженням процентних ставок за кредитами для забудовників до 11%. «Зараз девелопери житлової нерухомості працюють на межі рентабельності, - заявив він.- У Підмосков'ї, наприклад, їм доводитися продавати квартири в новобудовах з надбавкою в 10-15% до собівартості. Як при такій економіці компанії зможуть обслуговувати корпоративні кредити за поточними ставками (18-17% годових.- "Комерсант")».

За останній рік з ринку Підмосков'я пішло близько 10% забудовників, заявив пан Елянюшкін, додавши, що в серпні 2015 року в регіоні працювали 594 девелоперських компаній. «Ці компанії не розорилися, просто вони завершили розпочаті проекти і покинули ринок, вирішивши, що з нинішньої рентабельністю працювати невигідно», - зазначив він, додавши, що пішли компанії можуть повернутися на ринок, якщо доступ до кредитних ресурсів буде полегшений.

Раніше повідомлялося, що федеральний Мінбуд восени повинен представити в уряд концепцію уповноваженого банку в сфері будівництва. Раніше претендентом на роль такого банку, через який, зокрема, виділялися б кошти галузевих фондів, називався «Російський капітал». Але в Мінфіні і Федеральній антимонопольній службі побоюються, що концентрація ризиків на одному гравці ні до чого доброго не приведе.

Як випливає з аналізу Рейтингового агентства будівельного комплексу (РАСК), в порівнянні із західними країнами обсяг кредитування девелоперських компаній в Росії в 2-2,5 рази нижче. Наприклад, за даними Центробанку Росії, загальний обсяг виданих у 2014 році кредитів для забудовників склав трохи менше 1,9 трлн крб.- це лише 5,6% від загального обсягу кредитів, виданих в Росії (33,2 трлн руб.). У тому ж році в Італії, за даними Єврокомісії, аналогічний показник становив 14%, що в 2,5 рази більше (а в 2008 році - і зовсім 30%). У 2015 році показник Росії знизився ще сильніше - до 4,2% від загального обсягу, відзначають в Раск. Якщо ввести такий параметр, як співвідношення обсягів кредитування будівельного сектора і обсягу виконаних робіт в будівництві, то в 2014 році цей показник в Росії становив 31%, а в 2015-му - знизився до 21%. Для порівняння: у Великобританії в 2014 році даний показник становив 44%, а в 2013-му доходив до рекордних 60%. Втім. Російські банки вважають будівельну галузь високоризикованої, тому і пред'являють до таких позичальників високі вимоги.