Задайте питання експерту

Сучасний Інвест-готель в Санкт-Петербурзі на Товариському проспекті.

Привіт, Вікторія Володимирівна! Мене зацікавив Сучасний Інвест-готель ...

Відповідей: 0

Великі Інвестиції в Нерухомість.

Хотілося обговорити можливість і обсяг інвестицій в будівництво і нерухомість ...

Відповідей: 0

Чи легко забудовнику отримати кредит в банку?

Далеко не кожен девелопер може собі дозволити будувати виключно на власні кошти. Багато компаній, що працюють на будівельному ринку, звертаються за кредитами в банки.

«Розумна Нерухомість» запитала у забудовників, чи легко отримати позикові кошти, які умови висувають кредитори і як це впливає на кінцеву ціну новобудови.

жорсткий відбір

Практично всі забудовники відзначають, що сьогодні кредитні установи не просто проводять жорсткий андеррайтинг щодо потенційного позичальника, але і висувають додаткові вимоги.

Перш за все, мова йде про необхідність надати заставу, причому не просто сам об'єкт будівництва, а й, наприклад, частку в девелоперської компанії. Або ж можуть зажадати віддати під заставу вже введені в експлуатацію квадратні метри. Банки вкрай неохоче розглядають як заставної нерухомості недобудоване житло, побоюючись невиконання кредитних зобов'язань девелоперами. Таким чином, кредитори вимагають нових гарантій. І якщо позичальник не може їх забезпечити, то навряд чи отримає на вигідних умовах, - розповідає генеральний директор IKON Development (Девелопер ЖК «Новий Зеленоград») Євгена Акімова.

В кінцевому рахунку, все зводиться до ліквідності активу, підкреслює експерт. Якщо об'єкт показує стабільний попит, то банки фінансують проект. Для забудовника це не тільки «подушка безпеки», а й можливість надати в житловому комплексі іпотеку на самому старті продажів, запропонувавши клієнтам через банк, який здійснює проектне фінансування.

Виконавчий директор московської компанії «ФЦСР» (Девелопер «Кварталу Тріумфальний») Павло Телушкин також зазначає, що сьогодні девелопери проходять досить серйозну перевірку, перш ніж отримати кредит в банку.

Основні вимоги - це юридична чистота проекту, робота в рамках 214-ФЗ, Наявність необхідної дозвільної документації. Крім того, девелопер, як правило, повинен вкласти в проект не менше 30% власних коштів. Ще однією обов'язковою умовою є наявність активів під заставу - це можуть бути інші будівельні проекти забудовника, землі, власні акції компанії та інші види капіталу. Потім банківський ризик-менеджмент оцінює фінансову модель проекту. Перш за все, банк зацікавлений в тому, щоб девелопер міг адекватно використовувати отримані в кредит кошти, обслуговувати борг і, в кінцевому рахунку, виплатити його, - коментує експерт.

діапазон ставок

Незважаючи на те, що андеррайтинг для забудовників сьогодні досить глибокий, отримати кредит все ж легше, ніж в періоди серйозного економічного спаду, які були в 2008-му чи 2014 роках. Тоді, нагадаємо, процентна ставка під проектне фінансування йшла за 20% річних. Які ж ставки пропонують забудовникам сьогодні?

За словами Євгенії Акімової, в даний момент будівельні компанії можуть розраховувати на кредит за ставками в діапазоні 11-14%.

В останні місяці, разом зі зниженням облікової ставки, спостерігається тенденція до падіння ставок на кредити забудовникам. Однак їх рівень все одно залишається високим і помітно впливає на маржинальність проекту і ціни, - додає експерт.

Інші експерти назвали вищі ставки фінансування.

У великих забудовників ще є можливість отримати проектне фінансування за нормальними ставками (12-15%), а у компаній середньої руки - шансів майже немає. В результаті зростають і ризики недобудови, і заморозки будівництва ряду проектів, - нарікає фінансовий директор Mirland Development Corporation Іван Фатєєв.

Його колега Павло Телушкин зазначає, що сьогодні банк може інвестувати в будівництво нового житла тривалістю 5 років від 15% річних. Ставка за наданим кредитом може бути фіксованою або плаваючою. Часто це залежить від стадії реалізації проекту.

Умови в Ощадбанку

Сбербанк, будучи найбільшим банком країни, досить активно. Ось що розповідають про досвід співпраці з ним столичні девелопери.

В рамках пропонованих Ощадбанком режимів кредитування девелоперським компаніям доступні як одноразові кредити, так і невідновлювані або рамкові кредитні лінії. При цьому термін кредиту обмежений 10 роками, а обсяг наданих коштів становить максимум 70% від усього бюджету проекту. Якщо крім активів самого проекту надається ще якусь заставу, верхню межу можуть підвищити до 85%, - відзначає генеральний директор Rezidential Group (Девелопер ЖК «Пироговська Рів'єра») Сергій Ільясаев.

За словами експерта, зараз у більшості споруджуваних житлових комплексів проектне фінансування забезпечене великими банками, у яких є власний ліміт мінімальних засобів на видачу кредитів. Тому якщо на який-небудь великий проект виділено кредит з лімітом, наприклад, 10 млрд рублів (а відмовитися від такого обсягу фінансування в меншу сторону девелопер не може), цю суму потрібно вибрати декількома траншами.

При цьому ряд окремих критеріїв оцінки, наприклад кількість укладених ДДУ і іпотечних договорів, зростає вже четвертий рік поспіль. До такого висновку прийшли аналітики компанії «Метріум» , вивчившистатистику управлінняРосреестра по м Москві.

I квартал на ринку нерухомості Москви традиційно є найбільш спокійним часом: кількість угод з житлом значно знижується після передноворічного ажіотажу.

І в цьому сенсі період з січня по березень, вважають аналітики «Метріум», є вкрай показовим: він дозволяє оцінювати поточний стан ринку і будувати прогнози на інші три квартали поточного року.

Фото: www.fotki.yandex.ru

В цьому році перші місяці виявилися досить активними: всі основні показники офіційної статистики Росреестра значне зростання порівняно з аналогічним періодом минулого року. При цьому експерти «Метріум» звернули увагу, що позитивна динаміка зберігається вже другий рік поспіль.

За підрахунками фахівців Росреестра, в першому кварталі 2019 року в житлових новобудовах столиці зареєстровано 19 803 ДДУ, що на чверть більше, ніж рік тому (15 900),.

Джерело: «Метріум»

При цьому аналітики відзначають, що незважаючи на такий великий ріст попиту, в минулі роки динаміка була ще більш значною. Так, в I кварталі 2018 року приріст склав 52,1% порівняно з аналогічним періодом 2017 року, в 2017-м - відповідно на 58% рік до року, в 2016-м - на 52,9%. І тільки в січні-березні 2015 року обсяги угод знизилися на 19,6%.

Таким чином, кількість ДДУ в I кварталі збільшується вже чотири роки поспіль, резюмують експерти «Метріум». І якщо порівнювати показники перших трьох місяців 2019 го і 2015-го років, то обсяги угод зросли більш ніж в 4,5 рази.

Джерело: «Метріум»

Аналогічна ситуація спостерігається і на ринку іпотеки: показники I кварталу ростуть чотири роки поспіль. Так, в січні-березні 2019 року був зареєстровано 20 388 угод із залученням банківського кредитування: приріст до перших трьох місяців 2018 року склав 26%.

Однак і на ринку іпотеки аналітики «Метріум» зафіксували уповільнення динаміки. Скажімо, в минулому році зростання до аналогічного періоду 2017 року склав 87,3%. Правда, такий сплеск, на думку експертів, можна назвати скоріше статистичної аномалією, оскільки до цього ринок іпотеки ріс не так стрімко: на 11,7% в 2017 році і 14,6% - в 2016-м.

«В останні роки показники попиту на ринку нерухомості в першому кварталі демонструють активне зростання, - говорить керуючий партнер компанії« Метріум Марія Литинецкая(на світлині). - І той факт, що в 2019 році динаміка трохи сповільнилася, навряд чи можна розглядати як поганий знак. Навпаки, це скоріше ознака стабілізації. Адже щорічний приріст в 1,5 і більше разів може свідчити про надування "бульбашки", колапс якого можуть привести до вкрай неприємні наслідки. Більш помірковані темпи зростання, навпаки, формують здорову атмосферу на ринку, в якій комфортно себе почувають всі учасники процесу - покупці, забудовники, банкіри та інвестори », - робить висновок експерт.

інші публікації

Якщо банки не знизять для забудовників ставки кредитів, то це призведе до відходу з ринку багатьох компаній, попереджають чиновники Підмосков'я. Влада регіону пропонують знизити ставки для девелоперів до 11%. Однак самі банкіри вважають будівельну галузь ризикованою і неохоче видають позики. Тому Мінбуд зараз розробляє концепцію створення спеціального банку, уповноваженого кредитувати забудовників.

Федеральна влада, почавши субсидувати ставки по іпотечних кредитах, підтримали попит на ринку житлової нерухомості, тепер необхідно допомогти забудовникам, збільшивши їм доступ до фінансових ресурсів, заявив заступник голови уряду Підмосков'я Герман Елянюшкін на бізнес-Бранч, організованому «Коммерсантом». За його словами, сьогодні девелоперам складно отримати кредитування для реалізації нових проектів. Підмосковний чиновник вважає, що Центробанк міг би вирішити питання зі зниженням процентних ставок за кредитами для забудовників до 11%. «Зараз девелопери житлової нерухомості працюють на межі рентабельності, - заявив він.- У Підмосков'ї, наприклад, їм доводитися продавати квартири в новобудовах з надбавкою в 10-15% до собівартості. Як при такій економіці компанії зможуть обслуговувати корпоративні кредити за поточними ставками (18-17% годових.- "Комерсант")».

За останній рік з ринку Підмосков'я пішло близько 10% забудовників, заявив пан Елянюшкін, додавши, що в серпні 2015 року в регіоні працювали 594 девелоперських компаній. «Ці компанії не розорилися, просто вони завершили розпочаті проекти і покинули ринок, вирішивши, що з нинішньої рентабельністю працювати невигідно», - зазначив він, додавши, що пішли компанії можуть повернутися на ринок, якщо доступ до кредитних ресурсів буде полегшений.

Раніше повідомлялося, що федеральний Мінбуд восени повинен представити в уряд концепцію уповноваженого банку в сфері будівництва. Раніше претендентом на роль такого банку, через який, зокрема, виділялися б кошти галузевих фондів, називався «Російський капітал». Але в Мінфіні і Федеральній антимонопольній службі побоюються, що концентрація ризиків на одному гравці ні до чого доброго не приведе.

Як випливає з аналізу Рейтингового агентства будівельного комплексу (РАСК), в порівнянні із західними країнами обсяг кредитування девелоперських компаній в Росії в 2-2,5 рази нижче. Наприклад, за даними Центробанку Росії, загальний обсяг виданих у 2014 році кредитів для забудовників склав трохи менше 1,9 трлн крб.- це лише 5,6% від загального обсягу кредитів, виданих в Росії (33,2 трлн руб.). У тому ж році в Італії, за даними Єврокомісії, аналогічний показник становив 14%, що в 2,5 рази більше (а в 2008 році - і зовсім 30%). У 2015 році показник Росії знизився ще сильніше - до 4,2% від загального обсягу, відзначають в Раск. Якщо ввести такий параметр, як співвідношення обсягів кредитування будівельного сектора і обсягу виконаних робіт в будівництві, то в 2014 році цей показник в Росії становив 31%, а в 2015-му - знизився до 21%. Для порівняння: у Великобританії в 2014 році даний показник становив 44%, а в 2013-му доходив до рекордних 60%. Втім. Російські банки вважають будівельну галузь високоризикованої, тому і пред'являють до таких позичальників високі вимоги.

Обсяги кредитування забудовників на Північно-Заході поки не повернулися на докризовий рівень, хоча банки фінансують будівельні проекти куди більш охоче, ніж два роки тому. Проте кредитори як і раніше відносять дану категорію позичальників до одним з найбільш ризикованих і пред'являють до них жорсткіші вимоги, ніж до клієнтів багатьох інших галузей.

Будівельна галузь була однією з перших, які постраждали під час кризи 2008 року, що не могло не позначитися на якості портфелів банків, які активно кредитували цей ринок. В результаті багато фінансових організацій припинили працювати з такими позичальниками, та й поверталися вони в цей сегмент дуже обережно.

Зараз, коли будівельний ринок росте і експерти оцінюють ситуацію в галузі як стабільну, кредитні установи готові фінансувати забудовників, але стали пред'являти до них жорсткіші вимоги. «Підходи до кредитування будівельників змінилися. Банки посилили вимоги до фінансування будівельних проектів, тим більше що на фінансовому ринку є деякий очікування нестабільності, - підтверджує віце-президент МБСП Максуд Купров. - А це, безсумнівно, відіб'ється на кон'юнктурі попиту і на квартири, і на комерційну нерухомість. Відповідно, проекти повинні мати великий запас міцності в разі розвитку несприятливої \u200b\u200bситуації на ринку ».

точка повернення

Позичальники цієї категорії для більшості банків спочатку є ризикованими. Цьому є логічне пояснення, не пов'язане з політикою окремих учасників ринку: підвищений ризик незавершеного будівництва та складності з реалізацією непрофільних активів за адекватною вартості в разі виникнення проблем у позичальника. Навіть після закінчення кризи багато будівельних компаній так і не змогли відновитися.

«Але є один важливий нюанс: багато активні учасники ринку Північно-Заходу, в тому числі і ми, оцінюють не просто ризики галузі, а проект, для якого потрібне фінансування, - розповідає керуючий директор з кредитування банку" КІТ Фінанс "Сергій Суворов. - І це вже зовсім інша історія. Незважаючи на галузеві обмеження, одні компанії банки кредитують, а інші - ні. Тобто в першому випадку при індивідуальній оцінці можна з'ясувати, що ризики цілком прийнятні ». Значення має не тільки впізнаваність компанії, але і багато приватних чинників, наприклад тип об'єкта, точне попадання в цільову аудиторію потенційних покупців або орендарів.

Як стверджують банкіри, зміщення фокусу в оцінці ризиків на життєздатність конкретного проекту і фінансовий стан компанії-позичальника дозволяє кредитувати об'єкти з нульовим ступенем готовності. «Обмежень безпосередньо по об'єктах будівництва немає, якщо проект економічно опрацьований і обгрунтований, а позичальник фінансово стійкий. Кредити можуть бути надані з моменту отримання дозвільної документації », - пояснює керівник дирекції по роботі з великими клієнтами Північно-Західного регіонального центру Банку ВТБ Сергій Григор'єв.

Важливим фактором залишається готовність забудовника брати участь в проекті власними коштами. До кризи галузь була однією з найбільш закредитованих, що зіграло свою роль в її крах в кризу, незважаючи на це в даний час забудовники не прагнуть збільшувати частку власних коштів у загальному фінансуванні проекту. «Виходячи з обсягу вступників до нас заявок, активність забудовників знаходиться на рівні, не нижчому, ніж в докризовий період. Співвідношення власних і позикових коштів змінюється на користь збільшення власних, як правило, тільки на вимогу банку, що фінансує », - підкреслює керуючий філією НОМОС-БАНКу в Санкт-Петербурзі Віктор Пітернов. Він зазначає, що наявність всієї необхідної вихідної й дозвільної документації по проекту і вкладення ініціатором проекту власних коштів у розмірі не менше 20% бюджету - обов'язкові умови розгляду проектів.

З усіх сторін

Найбільш поширена на даний момент схема фінансування будівельних об'єктів - виділення кредитної лінії під конкретний проект забудовника. Подібний варіант цікавий банку перш за все тому, що дозволяє знизити ризики. «Виділяючи кредитну лінію, банк контролює цільове використання позикових коштів під кожен об'єкт, а також виконання проекту відповідно до бізнес-плану, - пояснює Максуд Купров. - Кредитору важливі не стільки застави, скільки розуміння і впевненість в тому, що позичальник самостійно зможе реалізувати проект і погасити заборгованість перед ним ».

Дійсно, відкриття кредитної лінії - найбільш ефективна модель взаємодії: банку простіше в режимі реального часу зрозуміти, як рухається проект, куди йдуть грошові потоки. При інших варіантах зробити це складніше. Відновлювана це лінія чи ні, залежить від рівня ризику забудовника і історії його взаємин з кредитною організацією. «Можливо кредитування компаній будівельної галузі не тільки на фінансування будівельних проектів, а й, наприклад, на придбання нових плям під забудову або підприємств будіндустрії. В такому випадку режими кредитування встановлюються згідно з чинними внутрішніми документами банку індивідуально по кожній заявці виходячи з цілей кредитування, джерел погашення та інших факторів », - говорить старший віце-президент - директор інвестиційної дирекції банку« Санкт-Петербург »Михайло Фрід.

Найчастіше банки, що розвивають іпотеку, співпрацюють із забудовниками відразу за двома напрямками: фінансують зведення об'єкта і акредитуватися його за іпотечними програмами. Крім того що банк таким чином нарощує іпотечний портфель, він збільшує гарантії успішного завершення проекту і може детальніше відстежувати фінансові потоки позичальника. «Банки стимулюють збут позичальника, тим більше покращуючи показники ефективності проекту, що фінансується, і при грамотній оцінці будівельного проекту отримують непоганий портфель з точки зору надійності і прибутковості іпотечних кредитів», - вважає Купров. Для кредитора важливо збільшення попиту на житло, що будується, в тому числі за рахунок іпотечного кредитування, так як виручка від реалізації зазвичай є основним джерелом погашення кредиту, отриманого в банку на фінансування проекту в галузі житлового будівництва, додає Фрід.

утримати рівновагу

Що стосується термінів кредитування, то в середньому вони становлять два роки - п'ять років, проте все залежить від масштабності та економіки проекту. Передумов для їх збільшення банкіри не бачать, знову ж у зв'язку з нестабільністю в економіці. «Як правило, кредитні ресурси надаються на термін реалізації проекту плюс один рік, - коментує Сергій Григор'єв. - Середній термін кредитування - три роки. Ми вважаємо за краще працювати з компаніями, які мають замкнутий виробничо-будівельний цикл, з давньою історією на ринку. Вони чітко планують фінансові та виробничі потоки ».

За спостереженнями банкірів, обсяги фінансування забудовників поки не вийшли на докризовий рівень, хоча їх попит на позикові кошти практично досяг показників 2008 року. «Це свідчить про те, що кредитори чітко прораховують ризики. Тоді як забудовники активно намагаються залучати кредити, хоча б з тієї причини, що в цій галузі складно рости без позикових коштів », - вважає Суворов.

Пом'якшення вимог до будівельників в найближчій перспективі банкіри не прогнозують. Навпаки, на думку Максуда Купрова, в умовах очікування погіршення ситуації в економіці банки можуть почати їх жорсткість. Є ймовірність і зростання ставок по таких позиках. Проте поки ситуацію можна охарактеризувати як збалансовану: кредитори зацікавлені в великих клієнтів, але зберігають тверезий підхід до їх оцінки, а забудовники, в свою чергу, вкладаються в розвиток проектів. Залишаються кредитні організації, в тому числі з ряду великих федеральних гравців, які після кризи вирішили не повертатися в цей сегмент, однак при сприятливому розвитку подій і вони можуть повернутися на ринок.

Санкт-Петербург

Незважаючи ні на що іпотечне кредитування на етапах будівництва поступово набирає зростання - обсяги кредитів, виданих банками на житло від забудовників, за останній період виросли. Зараз забудовники стали охочіше йти на співпрацю з банками з різних іпотечних програмах в надії залучення нових сегментів покупців і прискорення процесу продажу житла, який був не так давно уповільнений.

Згідно думки експертів, людей, які не вирішили своє квартирне питання і при цьому мають 100% грошей на покупку житла, на ринку майже не залишилося. І саме тому багато виявляють інтерес не тільки до придбання квартир в кредит у банків, а також намагаються дізнатися, які умови передбачає кредитування забудовників.

Умови кредитування забудовників

Для розширення можливості придбання та обміну нерухомості, поліпшення житлових умов населення і залучення їх до певної будівельної компанії, зараз часто можна зустріти такі програми, як іпотека від забудовника. Завдяки подібному іпотечним кредитом можливе придбання квартир в досить стислі терміни і іноді по меншій вартості, ніж іпотека, пропонована деякими банківськими установами. Та й сам процес укладання такої угоди є більш простим, тому що в ній бере участь тільки кілька зацікавлених осіб - сам покупець квартири і її продавець (забудовник). Також забудовники рідше, ніж банки, вводять штрафні санкції в разі затримок щомісячних платежів по кредиту.

Одним з перевагою, яке має іпотека від забудовника, також вважається відсутність комісій через те, що для забудовника важливо залучати якомога більшу кількість клієнтів, саме з цією метою і проводиться найбільше спрощення оформлення кредиту. Зручним для покупців є і те, що досить часто, крім житла в споруджуваних комплексах, присутні і вже «готові» квартири. А їх, на відміну від новобудов, по іпотеці від забудовників дозволяється купувати навіть на більш прийнятних умовах.

Природно що, умови програм, які передбачає кредитування забудовників, Мають деякими відмінностями від іпотечних кредитів. Хоча перший внесок, який вноситься покупцем при використанні власних коштів, може також становити 20 - 30%. А період виплати кредиту має меншу тривалість: він зазвичай не перевищує 10 років. Правда ставки відсотків часто мають дещо більшим значенням, ніж банківські ставки в тих кредитних лініях, які оформляються в доларах. Але за рахунок меншого періоду кредитування розміри щомісячних виплат за програмами «Іпотека від забудовника» мало чим відрізняються від платежів по іпотеці в інших банках. Але, незважаючи на численні намагання будівельних компаній залучати клієнтів, багато з них все ж продовжують вважати банки надійнішими партнерами.

Кредитування у забудовників в Інвестторгбанка

Інвестторгбанк пропонує «Кредитування у забудовників банку» протяжністю 1-10 років. Метою даного кредиту є придбання квартири в споруджуваному будинку. Кредитна сума може надаватися, як в рублях, так і у валюті, і знаходиться в інтервалі 300 тисяч - 15 млн руб. Величина мінімального першого внеску становить 30%. Розмір основної кредитної ставки складе 14-17% в рік, її величина буде знаходиться в залежності від першого внеску і кредитного періоду, а в ситуації підтвердження доходу за допомогою довідки за формою Банку ставка відсотків буде збільшена на 1 п.п.

При розгляді кредитної заявки стягується одноразова комісія 1 500 руб, а при оформленні / видачі кредиту вона складе 1% від суми. За обслуговування кредиту комісія не виплачується. За умовами договору відсутній мораторій на дострокову виплату, а також штраф за дострокове погашення. Банківське кредитування забудовників за даною програмою є для позичальників, які мають віком 21-60 років, які підтверджують свій дохід довідкою 2-НДФЛ або за формою банку, що мають громадянство РФ, постійну або тимчасову реєстрацію.

Забезпеченням по кредиту є - договір пайової участі в будівництві з державною реєстрацією, а також заставу об'єкта нерухомості з періоду оформлення державної реєстрації прав власності. Також проводиться страхування об'єкта застави і самого позичальника за кількома варіантами комплексного іпотечного страхування.