Toto je suma peňazí vydaná veriteľom výstavbou objektov rôznych typov. Banky vydávajú také úvery v rámci samotnej budovy alebo práva na úplné alebo čiastočné vlastníctvo tohto objektu. Vzhľadom na úverové fondy sú vývojári zakúpené materiály a zaplatia všetky potrebné práce vykonávané v procese výstavby.

Relevantnosť problémov na rozšírenie rozsahu úverov na výstavbu je spôsobené absenciou vysokokvalitných a spoľahlivých budov. Týka sa to rezidenčných priestorov a administratívnych, obchodných a iných budov. Vyvolalo potrebu úzkych profilových špecialistov. Faktom je, že charakteristickým znakom stavebných úverov sú veľké množstvo peňazí prevedených na spotrebiteľské účty. Obrat takýchto množstiev peňazí je ťažké kontrolovať, preto, že banky si prenajímajú odborníkov na úvery v segmente stavebníctva, aby sa zachovali presné účtovníctvo.

Dokonca aj tie najrozvinutejšie spoločnosti zapojené do stavebných problémov často nemajú dostatočné množstvo bezplatných finančných prostriedkov s cieľom začať výstavbu konkrétneho objektu. Bankové organizácie sa zaujímajú najmä o vydanie týchto úverov. Je nepravdepodobné, že by sa nepravdepodobné, že by dobre známe pevné spoločnosti chceli pokaziť reputáciu ako zlú úverovú históriu. Po druhé, bankové prostriedky pre nich sú prakticky nevyčerpateľný zdroj financovania, takže nebudú pokaziť vzťahy s bankami. Treba však poznamenať, že mechanizmus úverových vzťahov v tomto odvetví nemá náležitý rozvoj v našej krajine.

Faktory bránia rozvoju vzťahov v oblasti stavebných úverov

Nie všetky bankové inštitúcie sú pripravené vydať úver na stavebnú organizáciu, ktorá je spôsobená množstvom faktorov. Existuje dosť takýchto faktorov. A medzi nimi, v prvom rade treba poznamenať takto: \\ t

1) Často sa stáva, že vývojár plánuje vybudovať nový objekt na nie legalizované pozemky. Spolupráca bánk s takýmto vývojárom nie je žiaduca, pretože existuje riziko straty obrovského množstva peňazí. Nezákonne postavený obytný budova, nákupné alebo zábavné centrum, kliniku alebo právny kantor nebude prinesie finančné príjmy na splácanie úverových fondov, kým sa práva nebudú legalizovať v príslušnom konaní.

2) V našej krajine systém registrácie pôdy nie je tiež spôsobený rozvojom, ktorý takmer vždy znamená vznik problémov rôznej miery, od malých konfliktov na súdne konflikt.

3) Veriteľ, ktorý vydáva stavebný úver, bude povinný realizovať nedokončenú budovu, ak to nemôže urobiť developer.

4) Vzhľadom na súčasné dôvody, veriteľ nemôže mať 100% záruku splnenia úverových záväzkov klientmi. Okrem toho existuje vždy riziko zníženia likvidity bánk veriteľov.

Aké legislatívne kroky by sa mali prijať na rozvoj stavebných úverov?

• Liberalizácia štátnej politiky v oblasti prevodu pôdy v súkromnom vlastníctve.
• Rozvoj nových účtov, ktorými sa riadi systém vzťahov v oblasti stavebných úverov.
• Rozvoj regulačných aktov zabezpečujúcich účtovné práva na nedokončenú výstavbu.
• Zrušenie právnych obmedzení komplikujúcich sa úverových vzťahov na pozadí možného zlyhania.

Pre vývoj a zlepšenie úverového systému v stavebníctve je vhodné zaviesť tieto ustanovenia: \\ t

1) Úroky z úverových fondov by mal byť vrátený developerom v procese výstavby, suma samotného úveru je potom, čo budova začne priniesť.

2) Pred začatím konštrukcie hľadajte potenciálnych zákazníkov na implementáciu konštruovaného objektu.

3) Banky, pred vydaním úverov stavebným spoločnostiam, by mali starostlivo študovať potenciálne riziko výstavby.

Zostaňte si vedomí všetkých dôležitých udalostí United Traders - Prihlásiť sa na naše

Hlavným typom obytných budov vo výstavbe v našej krajine sú bytové domy. Úvery na ich stavbu je veľmi špecifické. Faktom je, že príjmy z projektu na výstavbu takéhoto domu nie je možné určiť vopred. Príjmy vyplývajú z predaja bytov, a v tom okamihu, keď začína výstavba, nie je možné hovoriť s dôverou, za akých cien budú realizované apartmány do času jeho konca. Okrem všeobecných výkyvov cien na trhu sú nepredvídateľné zmeny v presnosti oblasti ovplyvnené cenou bytov. Napríklad vzhľad plánov na výstavbu stanice metra alebo viacpodlažnej garáže v blízkosti domu zvyčajne zvyšuje náklady na byty a plány na výstavbu cementárne - znižuje.

Okrem toho náklady na budovanie obytnej budovy nie je možné určiť vopred. Počas výstavby sa vznikajú takzvané nepredvídané práce a náklady, ktoré sú skutočne nemožné predvídať. Napríklad v jednom z obytných budov vo výstavbe sa dodávka vody rozbila do cementu uloženej v byte. Pre víkendový byt sa zmenil na veľmi silnú betónovú kocku. Môžete si predstaviť, koľko neočakávanej práce a nákladov spôsobili túto udalosť.

Kvôli týmto funkciám sa crediting organizácie nikdy nemôžu byť istí, že budova je dokončená včas a v rámci rozpočtu a bývanie bude úspešne implementované. Banky preto nemôžu byť nikdy istí, že developer bude mať možnosť splácať pôžičku vydané na výstavbu. V tejto súvislosti zahraničné banky, poskytovanie úverov na výstavbu bytových domov, tradične uplatňovať osobitnú schému, pri ktorej sa väčšina rizík presunula na iné organizácie. Vyzerá to takto takto.

Developer na vlastné náklady nadobúda pozemný pozemok (alebo právo prenajať pozemný pozemok). Potom si najíma projektovej organizácie a objednávky jej projektovej organizácie vykonáva projekt a zaisťuje ho. Zároveň prítomnosť takýchto chýb a opomenutia v projekte, čo môže viesť k zvýšeniu nákladov na výstavbu. Prirodzene, poisťovatelia nefungujú s projektovými organizáciami, ktoré často umožňujú chyby, takže takéto organizácie sú nútení opustiť trh. Treba poznamenať, že takýto spôsob zamietnutia nekompetentných organizácií je veľmi účinný.

Developer, ktorý má projekt, oznamuje konkurenciu na výber výstavby zmluvnej organizácie, ktorá by mala poskytnúť záruku zmluvy (výkonnostné dlhopis). Je rozmanitý, že stavebná organizácia bude schopná vykonať zmluvu o dohodnutých termínoch a za cenu uvedenú v konkurenčnej ponuke. EAATISIA sa zvyčajne uvádza vo výške približne 10% nákladov na zmluvu so zhotoviteľom. Môže byť obaja vo forme bankovej záruky (prirodzene, nie banky, ktorá úverovou výstavbou) a vo forme poistenia alebo záruky. V Holandsku, napríklad, existuje osobitný záručný fond, ktorý poskytuje výlučne takéto záruky stavebným organizáciám.

S vedomím, že výstavba by mala urobiť, vývojár analyzuje situáciu a trendy na trhu s bývaním a pripravuje obchodný plán, to znamená, že dokument, ktorý banka musí presvedčiť banku v ziskovosti projektu. Všetky tieto udalosti, od nákupu pôdy a končiace s prípravou podnikateľského plánu, trvá až 30% nákladov na projekt.

S obchodným plánom je vývojár poslaný do banky. V bankách alebo bankových špecialistoch alebo odborníci špeciálne najatí nezávislá firma študuje podnikateľský plán, výsledky výskumu trhu s bývaním a porovnávajú ponuku zmluvnej organizácie s priemernými nákladmi na budovanie podobných objektov. V prípade pozitívneho uzavretia expertov sa odporúča úver, približne 70% nákladov na projekt. Koniec koncov, 30% vývoja nákladov už trpel. Úver však nie je vydaný. Vývojár podpíše zmluvu o pôžičke, ktorá nadobúda účinnosť po určitom čase (zvyčajne asi za 2 mesiace), s výhradou implementácie viacerých povinností.

Tieto povinnosti môžu byť dosť veľa. Znížili sa najmä na skutočnosť, že vývojár musí poskytnúť závery nezávislých organizácií, ktoré potvrdzujú právnu čistotu transakcie na nákup pôdy, ekologická čistota lokality atď. Okrem toho môžu existovať dodatočné povinnosti.

Napríklad v Spojených štátoch, kde banky v 80. rokoch. Silne trpel hromadným bankrotom vývojárov, zvyčajne vyžadujú, aby vývojár dostal kupujúcich aspoň 70% apartmánov vo výstavbe, t.j. na súčasť budovy financovanej bankou. Potenciálni kupujúci musia podpísať dohodu podľa ktorého sa zaväzujú, v prípade včasného doručenia obytného domu kúpiť byt na dohodnutú cenu.

Zároveň sa ich záväzok musí potvrdiť platba vopred, zvyčajne vo výške 5% nákladov na byt. Tieto "predplatené" peniaze Developer nemá právo na použitie na výstavbe zariadenia. Počas celého času projektu ležia na escrow účtoch v banke banky. V prípade, že vývojár nesplní svoje záväzky, tieto peniaze sa vrátia kupujúcim. Je dôležité poznamenať, že Banka uznáva platnú dohodu o predbežnom predaji len vtedy, keď kupujúci môže potvrdiť, že má finančné prostriedky na nákup bytu po skončení výstavby.

Vzhľadom k tomu, väčšina kupujúcich bývanie po celom svete, okrem našej krajiny, to sú ľudia, ktorí nie sú schopní okamžite zaplatiť náklady na byt, potom každý kupujúci musí potvrdiť možnosť získania hypotekárneho úveru. V zásade môže získať hypotekárny úver v žiadnej banke, ale zvyčajne kupujúci podrobujú postupu upisovania (úverové kontroly) v tej istej banke, ktorá financuje výstavbu domu a uzatvárajú predbežnú dohodu o vydaní hypotekárneho úveru.

Keď boli splnené všetky povinnosti dlžníka o vykonávaní právnych, environmentálnych a iných prieskumov, 70% bytov sa predalo, 5% z ceny každého bytu sa pripíše na escrow účet a so všetkými kupujúcimi uzavreli predbežné dohody o \\ t Poskytovanie hypotekárnych úverov, banky ... Nie, nezačína financovanie a uzatvára zmluvu s dlžníkom. Napriek všetkým prijatým preventívnym opatreniam nie je financovanie zabezpečené.
Developerské organizácie sú zvyčajne malé organizácie. Často nemajú žiadne aktíva, preto preto vývojár absolvoval samotnú budovu. Zároveň by mala byť poistená budova aj materiály na zásobách prostaty a spôsobu, stavebných strojov a mechanizmov, život a zdravie personálu a škody na tretie strany.

Pokiaľ ide o financie a výstavbu, náklady na stanovené budovy sa zvyšujú a zároveň zostáva v rovnakej výške (30% z celkových nákladov na projekt) je väčšia ako výška finančných prostriedkov vyčlenených bankou.

Aby sa zabezpečilo, že náklady na sľub a výšku skutočne vydaného úveru, banka prideľuje úverové fondy len na zaplatenie vyplnenej práce, t.j. práce, ktoré zvyšujú náklady na stanovenú budovu. Tehla, priniesol na stavenisko, nie je zaplatená, pretože jeho postoj nezvýši hodnotu sľub. Platba sa uskutočňuje až po tom, čo je stena stanovená z tejto tehly.

Vytvorí sa teda viacúrovňová banková ochrana systému, ktorá by ju mala chrániť pred stratami v prípade úspešného ukončenia projektu av prípade jeho zlyhania - prekročenie plánovaného času a nákladov. Stavebné riziká sa posunujú na poisťovacie a zaručujúce organizácie a riziko zníženia cien na trhu - na budúcich kupujúcich bývania.

Ak bol projekt úspešne ukončený, dlžník musí vrátiť úver z príjmov z predaja bytov. Pri predaji bytov platia kupujúci na účet developer v banke - veriteľ výstavby. Odtiaľ fondy automaticky prejdú na splácanie úveru. Tak, že pri nákupe každého bytu sa zníži výška kolaterálu - podiel budovy vo vlastníctve developera a zároveň rovnaká suma je znížená o dlh developerom do banky.

Ak je budova postavená v nečas, alebo s prekročením nákladov, banka dostáva spokojnosť na úkor kolaterálu a strata developer vo väčšine prípadov je pokrytá poisťovateľmi alebo ručiteľmi.

Tento systém je dobre rozvinutý a s tými alebo inými zmenami sa uplatňujú pri úverov na výstavbu takmer všetkých viacpodlažných obytných budov (kondomínium) v zahraničí.

V našej krajine je situácia úplne iná. Výstavba je takmer nikdy financovaná z úverových fondov a systém financovania bývania je zvyčajne založený na investovaní kupujúcich bytov. Vo väčšine prípadov sú kupujúci uzatvorené zmluvy na vlastné imanie v stavebníctve. Na základe týchto zmlúv, kupujúci-akcionári v priebehu výstavby investujú sumu ekvivalentnú nákladov na byt, a na konci výstavby dostanú byt do nehnuteľnosti.

Tento systém je veľmi riskantný pre kupujúcich. V skutočnosti sa obrátia na podnikateľov od kupujúcich a nosiť, resp. Podnikateľské riziká. Hlavným rizikom je riziko, že finančné prostriedky zozbierané od akcionárov (kupujúcich) nestačia na dokončenie výstavby domu. V tomto prípade sa akcionár ukáže, že je spravodlivým vlastníkom nedokončenej výstavby a dostať späť svoje investované prostriedky s najväčšou pravdepodobnosťou zlyhať.

Bolo by prirodzenejšie stavať obytné budovy nie sú na prostriedkoch akcionárov, ale na požičaných fondoch. V tomto prípade by kupujúci získali apartmány v už postavených domoch a neohrozili by nič. Riziko bánk, ktoré podliehajú uplatňovaniu vyššie uvedeného systému, by bolo tiež minimálne. Úvery na výstavbu obytných budov však takmer nikdy nevydajú. To nie je spojené so zokolu bánk vôbec, ale so skutočnosťou, že na uplatňovanie tradičných, znížených rizík je západná schéma v našej krajine takmer nemožná.

Existuje niekoľko dôvodov. Prvý je veľmi úzky kruh tých vývojárov, ktorí by mohli dostávať úvery na klasickej zahraničnej schéme. Koniec koncov, musia mať dostatok svojich vlastných zdrojov na financovanie počiatočnej fázy, t.j. vydávať sprisahanie, platiť za dizajn a prieskumnú prácu, analyzovať dopyt po trhu s bývaním a vybrať si stavebnú organizáciu.

Okrem toho treba poznamenať, že nájsť zmluvnú organizáciu, pripravená poskytnúť záruku zmluvy, alebo organizácii návrhov, ktorá má schopnosť zabezpečiť riziko chýb v projektovej dokumentácii, je takmer nemožné.

Treba však uznať, že aj tí, ktorí majú dostatok finančných prostriedkov na prípravné práce, banky často odmietajú poskytnúť úvery v dôsledku problémov s hypotekárnou podporou. Faktom je, že v našej krajine je takmer nemožné prijať ako kolaterál v krajine, a neexistuje žiadny iný majetok v nákladoch väčšiny dlžníkov.

Až do nedávnej doby sa používanie staveniska ako kolaterálu v zásade nemožné, pretože nedokončené budovy, s výnimkou výstavby, ktoré boli prerušené kvôli nedostatku finančných prostriedkov, nemohol byť uznaný ako nehnuteľnosti. Teraz sa situácia trochu zmenila. Najvyšším rozhodcovským súdom v roku 1998 rozhodol, že akékoľvek "objekty nedokončené zariadenia, ktoré neboli predmetom súčasnej zmluvy o stavebníctve, možno pripísať nehnuteľnostiam. Vývojári teda dostali právo zaregistrovať objekty vo výstavbe ako nehnuteľný majetok, a preto ich používať ako kolaterál.

Problém je pravda, že je potrebné zaregistrovať sa pred uzavretím zmluvy, keď nie je nič iné postavený a nedokončený objekt jednoducho neexistuje ako nehnuteľnosť. V dôsledku toho nie je nič, čo sa má zaregistrovať a ležať.

Samozrejme, existuje cesta von. Zmluva zmluvy môže byť prerušená po výstavbe časti nadácie, budovy, aby sa zaregistruje, uzavrel zmluvu o kolateráli, a potom znovu uzavrieť zmluvu o zmluve. Táto operácia sa môže vykonať len preto, že zmluvné zmluvy nepodliehajú žiadnej registrácii. Koniec koncov, nie je možné uzavrieť zmluvu na ukončenie výstavby budovy. Skutočnosť je, že pri uzatváraní zmluvy o zmluvnej zmluve získal generálny dodávateľ aj budovu podľa vkladu. Ak nie je vyplatená za vykonanú prácu, má právo (článok 712 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), aby sa zabudovalo budovu.

Ukazuje sa, že podľa našich právnych predpisov zaregistrujte budovu vo výstavbe a využite ho ako kolaterál môže len vývojárom, vedúcou výstavbou samostatne. Nemusia uzatvárať stavebnú zmluvu.

V dôsledku toho, ak sa banky dohodli na tom, že sa uložia uloženie samotnej budovy, potom zvyčajne, keď je jeho odhadované náklady v čase uloženia záložného práva vyššie ako hodnota požadovaného úveru a vývojár je súčasne generálnym dodávateľom .

V tých niekoľkých prípadoch, keď sa to stane, vážne ťažkosti často vznikajú vo fáze implementácie vybudovaného bývania a návratu úveru. Ako už bolo spomenuté v rámci systému prijatého v zahraničí, ako predaj bývania, úver sa zastaví a predávané byty sú odvodené z záruky. Sme, bohužiaľ, to sa nestane. Predaj bytu sa takmer vždy vykonáva podľa schémy zmlúv o účasť vlastného kapitálu. Keďže zmluvy o spoločnej účasti nie sú registrované, banka nemá možnosť kontrolovať, koľko a koľko sú uzavreté. V súlade s tým, ak sa predaja vyskytujú skôr, ako sa plánovalo, dlžník dostane príležitosť, aby o tom neinformovala banku a nezastavila skoro kredit.

V praxi autora niekoľkokrát existovala situácia, v ktorej v čase splácania úveru sa ukázalo, že všetky byty boli predané jednotlivcom na dlhú dobu (podľa dohôd o účasť) a prijaté prostriedky boli investovaných dlžníkom do ďalšieho objektu. Banka v tomto prípade sa ukáže, že bude v dileme:
snažte sa získať spokojnosť na úkor sľub, štartovanie súdnych sporov s jednotlivcami - kupujúcimi bytov, alebo urobia fiktívny úver a vydávajú ho tým istým dlžníkom postaviť nový objekt. Banky zvyčajne si vyberú druhú a dodržiavajú diktát dlžníka, pričom strácajú záujem o úvery na bytové stavby zabezpečené budovou vo výstavbe.

V moderných podmienkach je teda takmer nemožné používať budovu vo výstavbe ako kolaterál, a na druhej strane je to veľmi riskantné. V ohrozovacej väčšine prípadov sa banky snažia poskytovať úver na výstavbu bývania pre iné ustanovenie. Najčastejšie sú poskytnuté úvery zabezpečené inými budovami a pod zárukou miestnych správ. Autor je známy pre prípad poskytovania úveru na výstavbu bytového domu na bezpečnosť parku stavebných strojov.

Samozrejme, že poskytovať takáto podpora môže byť len veľmi veľká alebo veľmi "blízka" administratíva vývojárov, a majú zriedka schopný nájsť poskytovanie viac ako jedného objektu. Vývojári sú teda nútení pracovať podľa systému majetkovej účasti, neustále riskovať, že nevyžadujú potrebné množstvo finančných prostriedkov a nevedeli výstavbu až do konca.

Problém môže byť povolený len na legislatívnej úrovni. Úverové bývanie výstavba sa nebudú rozvíjať, kým vývojári dostanú možnosť poskytnúť samotnú budovu a nebude stratiť možnosť predať byty z položenej budovy bez zastavenia úveru.

Bohužiaľ, nikto sa nezaoberá riešením tohto problému. Ak posudzujete "koncepciu rozvoja hypotekárneho bývania v Ruskej federácii" (časť "úvery na bývanie výstavby"), ktorú prijala vláda Ruskej federácie v januári 2000, takýto problém jednoducho neexistuje.

VM Minz, kandidát ekonomických vied

Uveďte otázku odborníka

Moderný invest Hotel v Petrohrade o priateľskej Avenue.

Ahoj, Victoria Vladimirovna! Zaujímala som sa moderný hotel ...

Odpovede: 0.

Veľké investície do nehnuteľností.

Chcel som diskutovať o možnosti a výške investícií do výstavby a nehnuteľností ...

Odpovede: 0.

Je ľahké vyvinúť bankový úver?

Nie každý vývojár si môže dovoliť vybudovať výlučne na vlastné zdroje. Mnohé spoločnosti pôsobiace na stavebnom trhu platia za bankové úvery.

"Rozumné nehnuteľnosti" Spýtali sa vývojári, či sú veritelia nominovaní ľahko získané, ktoré podmienky sú predložené a ako ovplyvňuje konečnú cenu novej budovy.

Ťažký výber

Takmer všetci vývojári poznamenávajú, že dnes úverové inštitúcie nie sú jednoducho vykonané tvrdým upisovaním, pokiaľ ide o potenciálny dlžník, ale aj ďalšie požiadavky.

V prvom rade hovoríme o potrebe poskytnúť zálohu a nie je to len stavebný objekt sám, ale aj napríklad podiel v developerskej spoločnosti. Alebo môže byť požiadané, aby sa zabezpečil bezpečnosť metrov štvorcových už uvedených. Banky sú mimoriadne neochotné zvážiť nedokončené bývanie ako kolaterál nehnuteľnosti, obávajú sa, že splnenie úverových záväzkov zo strany vývojárov. Vedúci teda vyžadujú nové záruky. A ak im dlžník nemôže poskytnúť, je nepravdepodobné, že by prijal priaznivými podmienkami, "hovorí CEO IKON vývoj. (Developer LCD "Nový Zelenograd") Evgeny Akimov.

Nakoniec, všetko prichádza na likviditu majetku, zdôrazňuje odborníka. Ak objekt vykazuje stabilný dopyt, potom banky financujú projekt. Pre developer to nie je len "airbag", ale aj možnosť poskytovať hypotéku v rezidenčnom komplexe na samom začiatku predaja, ktorý ponúka zákazníkom prostredníctvom banky vykonávajúcej projektové financovanie.

Výkonný riaditeľ spoločnosti Moscow "FCSR" (Developer "Quarter Triumfal") Pavel Telushkin tiež poznamenáva, že dnes vývojári prechádzajú pomerne vážnu kontrolu pred získaním bankového úveru.

Základné požiadavky sú právnou čistotou projektu, práce Ako súčasť 214-фз, Dostupnosť potrebných povolení. Okrem toho by vývojár spravidla mal investovať aspoň 30% svojich vlastných zdrojov. Ďalším predpokladom je prítomnosť aktív na kauciu - môže to byť aj iné stavebné projekty developerského, pozemku, vlastných akcií spoločnosti a iných typov kapitálu. Miezia bankového rizika hodnotí finančný model projektu. Po prvé, banka má záujem o vývojára, môže primerane používať finančné prostriedky prijaté na úver, udržiavať dlh a nakoniec, aby ho zaplatil, - pripomienky expert.

Rozsah

Napriek tomu, že samotné pre vývojárov dnes je veľmi hlboké, získajte úver je stále jednoduchší ako počas období vážneho hospodárskej recesie, ktoré boli v rokoch 2008 alebo 2014. Potom pripomíname, úroková sadzba v rámci projektového financovania odchádzala za 20% ročne. Aké ponuky dnes ponúkajú vývojárom?

Podľa EVGENIA AKIMOVA Momentálne sa stavebné spoločnosti môžu spoľahnúť na úver v sadzbách v rozsahu 11-14%.

V posledných mesiacoch spolu so znížením kľúčovej sadzby existuje tendencia spadnúť na úvery vývojárom. Ich úroveň však stále zostáva vysoká a významne ovplyvňuje Projektová marinačnosť a ceny- pridáva experta.

Ostatní odborníci nazývali vyššie sadzby financovania.

Veľkí vývojári majú stále možnosť získať projektové financovanie za normálnych sadzieb (12-15%) a od stredných podnikov nie sú takmer žiadne šance. V dôsledku toho sa zvyšujú riziká nedokončených a zmrazením výstavby viacerých projektov, - Skupina Mirland Corporation Ivan Fateev sa sťažuje.

Jeho kolega Pavel Telushkin poznamenáva, že dnes banka môže investovať do výstavby nového bývania po dobu 5 rokov Od 15% ročne. Sadzba podľa poskytnutého úveru môže byť opravená alebo plávajúca. Často závisí od fázy implementácie projektu.

Podmienky v Sberbank

Sberbank, je najväčšou bankou krajiny, je veľmi aktívna. To je to, čo s ním hovoria metropolitný vývojári o skúsenostiach spolupráce s ním.

V rámci služieb, ktoré ponúka Sberbank, rozvoj úverov sú k dispozícii ako jednorazové pôžičky a neobnoviteľné alebo rámcové úverové linky. Zároveň je úverová lehota obmedzená na 10 rokov a objem poskytovaných finančných prostriedkov je maximálne 70% celkového rozpočtu projektu. Ak sa okrem aktív samotného projektu poskytuje ďalší vklad, horná hranice sa môže zvýšiť na 85%, - generálne riaditeľa Rezidentiálna skupina. (Developer LCD "Pirogovskaya riviéra") Sergey Ilysayev.

Podľa odborníka, teraz vo väčšine rezidenčných komplexov vo výstavbových komplexoch, projektové financovanie sa poskytuje s veľkými bankami, ktoré majú vlastný limit minimálnych finančných prostriedkov na vydávanie úverov. Preto, ak je rozsiahly úver pridelený pre akýkoľvek významný projekt, napríklad 10 miliárd rubľov (a vývojár nemôže odmietnuť takéto financovanie v menšej strane), táto suma sa vyžaduje, aby ste zvolili viacero zákopov.

Neexistencia financovania projektov na prijateľných podmienkach v sektore stavebníctva sa už dlho povedala. Úverové organizácie sa neochotní pripomienkovať na nuansy situácie a okrem toho, že poskytujú úvery na vysoký záujem, si vyžadujú dodatočný kolaterál a bezchybnú povesť na trhu. Úrady chápu problém, ale nemajú možnosť pomôcť peniazom.

Nedodržanie financovania projektov vývojárov Banky nerozpoznávajú. Naopak, súhlasí s tým, že pre developer je finančná podpora jeho projektu zaručená v správnom okamihu usadená slama. A pošlite stavebný priemysel do outsiderov, pretože sa ukázalo, banky tiež nehľadávajú.

- Uvažujeme o možnostiach projektového financovania vývojárov o rovnakých projektoch v iných sektoroch hospodárstva, bez toho, aby boli výnimky a obmedzenia. Zároveň investujeme do našich vkladateľov, "Alpha Bank vysvetlil JSC.

Podľa podpredsedu predstavenstva PJSC AKB "URAL FD" EVGENIA OSHCHENKOVA, dnes existuje niekoľko mechanizmov na úvery na stavebné projekty. Jedným z nich je financovanie investora na účely platby podľa zmlúv o účasti kapitálu na výstavbe obytného domu.

- V rámci tohto mechanizmu naša banka financuje investor, ktorý je pridružený k vývojárovi, "vysvetľuje odborník. - Uvádza to, že prostriedky stavebnej organizácie, ktorá ich trávi len na výstavbe objektu. Tento moment je striktne kontrolovaný bankou. Vydávanie finančných prostriedkov s úverovou organizáciou postupne v súlade s výstavbou. S významným oneskorením z zavedených termínov má banka právo pozastaviť financovanie zariadenia.

- Požičiavanie projektov v stavebníctve môžu mať rôzne formy v závislosti od typu objektu, jeho veľkosti, kvality atď., - potvrdiť slová kolegovia špecialistov JSC "Rosselkhozbank". - Pre vývojárov je projektové financovanie zaručené peniaze. Dôležitou výhodou takejto schémy je zníženie rizík spojených s tempom výstavby na investičnej fáze a závislosti od externých zdrojov.

V západnej Ural Bank, Sberbank Rusko tiež potvrdil, že organizácie nie sú eliminované z úverov na projekty vývojárov.

- Naša banka zvažuje všetky takéto aplikácie, "komentoval v tlačovej službe. - Musia však spĺňať tieto podmienky: Stavebníctvo sa vykonáva na princípoch financovania projektov; Objekty sú implementované v súlade s FZ-214 "Na účasť na výstavbe akcií ..."; Povinné investície z vlastných zdrojov v projekte.

Čo stavať?

Vývojári sú presvedčení, že ako taký neexistuje žiadny projektový financovanie. Banky, ak ponúkajú pôžičku, potom podmienky nechcú túžiť najlepšie. Pridali sme problémy a niekoľko nedávnych zmien v legislatíve (zvýšenie základného imania vývoja, zaisťovacieho postupu, zavedenie mechanizmu escrow účtov. - ed.). V situácii nedostatku dostupných úverov a nemožnosti používania nástrojových výrobkov, vývojári požiadajú o rozumnú otázku: aké sú implementované projekty peňazí?

"Problém poskytovania úverov vývojárom je relevantný," hovorí generálny riaditeľ Komstrin-Perm LLC, Marina Konopleva. - Potvrdenie tohto je nedávne stretnutie vývojárov so zástupcami viacerých bánk, ktoré sa dohodli na diskusii o otázke financovania projektov. Ďalšie hlavné úverové organizácie zavreli tento smer. Stretnutie však nedosiahlo pozitívny výsledok. Boli sme počúvaní, požiadali o poskytnutie veľkého balíka dokumentov a nakoniec predložiť podmienku pre dodatočný kolaterál. Ale v tomto prípade je to už bežné pôžičky, a nie projekt, pretože vklad nie je len predmetom výstavby a pozemku pod ním, ale aj iné objekty. Banky Táto podmienka odôvodňuje tvrdé požiadavky centrálnej banky na vydanie úverov (riziká zaistenia na úkor iných nehnuteľností objektov, dodatočný kolaterál a tak ďalej).

"Vývojári majú naozaj ťažkosti s pôžičkami, a už som o tom už dlho hovoril," generálny riaditeľ Troypanelktkt (SPK), predseda Rady Asociácie Perm staviteľov, Viktor Suetin. - Banky nechcú poskytnúť pôžičky staviteľom, pretože je spojené s veľkými finančnými rizikami. Bohužiaľ, v tomto prípade, povesť spoločnosti alebo jeho pobyt na trhu vždy zohráva úlohu.

- V tejto situácii máme dostupnosť finančných prostriedkov od investorov a úspešnú implementáciu svojich zariadení v počiatočných štádiách výstavby, - pokračuje v prístave IMPP. - Dobrá povesť našej spoločnosti prispieva k tomuto dopytu. Okrem toho máme skúsenosti s cieľom zabezpečiť dokončenie projektov počas ekonomickej nestability. LCD "Victoria" - objekt obchodnej triedy - prešli sme krízu, ktorá začala v roku 2008. Ako sa cítia iní vývojári, najmä nováčikovia, ktorí očakávali investovať svoje vlastné zdroje, je pre mňa ťažké si predstaviť.

Súhlasím s kolegom a Viktorom Suetinom. Podľa jeho názoru je povesť spoločnosti, jeho prítomnosť na trhu faktory, orientačné pre kupujúcich.

"Budeme stavať viac ako polstoročie a plány sú natreté na roky za tie roky," hovorí. - Záruka našej spoľahlivosti je v objeme výstavby, úplný výrobný cyklus, včasná implementácia všetkých projektov.

- Transakcie v rámci projektového financovania sú najmä s veľkými spoločnosťami, ktoré majú bezmocnú reputáciu a budovať partnerstvá s úverou, "kritériá hodnotenia developer v Rosselkhozbank komentoval. - Nie každý spoločnosť vo fáze uzavretia zmluvy spĺňa požiadavky. Okrem toho má každá dlžník vlastné vlastnosti, resp. Vykonáva sa ceny individuálne.

- Banka starostlivo skúma každý konkrétny projekt. Rozhodnutia sa prijímajú po analýze všetkých možných rizík, vysvetlili Alpha Bank.

Viktor Suetin je presvedčený, že deprivácia vývojárov obežných aktív nesie viac rizík, a to - zvýšenie počtu nedokončených.

- "STROYPANELLOKLEKT" súčasne stavia asi 15 projektov - je to miliardy rubľov. Áno, teraz má spoločnosť pracovný kapitál, ale nie sú neobmedzené! - vysvetľuje odborníka. - Aj keď nepovažujem možnosť implementácie projektov plne na vlastné investície, s odkladom finančných prostriedkov občanov. Spoločná konštrukcia nám umožňuje ponúknuť zákazníkom produkt v optimálnych nákladoch, obmedzení cien a prilákanie úverových fondov nebude len zvýšiť riziká vývojárov, ale ovplyvňujú aj náklady na bývanie.

Nielen požiadavky

Zlyhania vo finančnej podpore stavebných projektov, podľa zástupcov bánk, sú primárne spojené s nedodržiavaním developeru a predmetom pripísania stanovených požiadaviek. V kritériách výberu sú úverové organizácie zvyčajne jedna. Tak, podľa odborníkov Rosselkhozbank JSC, keď zvažuje ako partner, spoločnosť zaoberajúca sa výstavbou zdieľaných stavebných zariadení, veriteľ prvá pozornosť na nasledujúce parametre: "ekonomika / pohodlie" segment; Vlastná účasť na realizovanom projekte; "Vstupné parametre" projektu (cena implementácie, tempo predaja, dopytu atď.) Musia byť potvrdené externými zdrojmi; Úspešné skúsenosti pre developer a generálny dodávateľ; Investičná atraktívnosť projektu; Trvalo udržateľná finančná pozícia účastníkov transakcie; Poskytovanie dostatočné na splnenie povinností dlžníka.

- Projekt je analyzovaný z hľadiska vyhliadok na implementáciu bytov (predaj ceny, umiestnenie, náklady na výstavbu, pomer vlastných / požičaných fondov), "hovorí Evgeny Oshcheckkov. - Vyhodnocuje sa aj finančná podmienka stavebnej spoločnosti.

- Dlžník by mal byť advokátom pôsobiacim na území Ruskej federácie, vysvetlil západnej Ural Bank Sberbank z Ruska. - Môže to byť vývojár alebo investor na vybudovanie obytnej budovy / komplexu. Rozpočet projektu stanovuje: získavanie práv na pozemný pozemok alebo spoločnosť, ktorá vlastní práva na projekt (vrátane pozemku); Poplatok za prenájom za pôdu; Výbuchy / povinnosti developera; Návrh a koordinácia projektovej dokumentácie; Stavebné a montážne práce; získavanie technologických zariadení; Dane a poplatky; Poistenie stavebných a montážnych rizík atď. V tomto prípade by sa mali dohodnúť všetky náklady s bankou. Zdroje financovania projektu diskutuje o vlastných prostriedkoch dlžníka, akcionárov, bankových úverových fondov. Limit úveru môže byť 60% rozpočtu samotného projektu. Private vlastnícke práva na projekt a 100% podielu / akcií developer / investor, záruka príjemcu podniku, individualita. Existuje možnosť zvýšiť limit na 75% v návrhu dodatočného kolaterálu, ktorý nie je spojený s projektom (nehnuteľnosti alebo iné likvidné nehnuteľnosti). Úvery na stavebné projekty rezidenčných nehnuteľností objekty je možné až do piatich rokov, úroková sadzba sa vypočíta individuálne, v závislosti od štruktúr financovania a zabezpečenie samotného projektu. Úver sa vydáva v ruskej federácii.

Banky súčasne ponúkajú alternatívne produkty, ktoré sú podľa odborníkov prístupnejšie dostupnejšie. Podľa Evgeny Oshchenkova sa môžu použiť aj záručné nástroje štátnych podporných orgánov. - S ich pomoc, stavebná spoločnosť získa úver v banke bude jednoduchšie a lacnejšie, - hovorí expert. - Aj v banke môžete prejsť akreditáciu na poskytovanie hypotekárnych úverov na predmety vo výstavbe vrátane preferenčných sadzieb. V tomto prípade je výstavba čiastočne financovaná na úkor akcionárov, a nie na úkor priamych pôžičiek stavebnej spoločnosti.

- Ako nástroj financovania máme rozsiahlu radu úverových produktov, a to tak na doplnenie pracovného kapitálu a na financovanie investičných cieľov, ktoré môžu uspokojiť potreby podnikov z akéhokoľvek priemyslu hospodárstva, vrátane vývojárov, povedal Tlačová služba Rosselkhozbank. - S cieľom znížiť riziká pri financovaní firemných klientov sa banka vyvíja a uplatňuje individuálne prístupy a systémy služieb, ktoré zohľadňujú záujmy a hospodársku efektívnosť pre zákazníkov.

Sberbank, ako alternatívna verzia, financovanie projektu ponúka účastníkom stavebného trhu, aby využili špeciálny hypotekárny program, ktorý umožní prilákať akcionárov v počiatočných štádiách výstavby.

Skutočná podpora

Pokiaľ sú banky navrhnuté bankami zaujímavé a prijateľné pre vývojárov, do značnej miery charakterizuje dnešnú situáciu. Stavebné spoločnosti sú stále viac orientovaní na vlastnú silu a štátnu pomoc ako na úverových organizáciách.

- V správe Perm, tento problém je chápaný, ale nemôže pomôcť s ničím, "prístav konoplev uvádza. - Je možné získať podporu len pri výstavbe zariadení sociálnej infraštruktúry, ale nie pri implementácii obchodných projektov. Banky majú tiež úvery vývojárom, potom vo výške 17% na 21%. Projekty sa stávajú nerentabilnými a niektorí vývojári budú musieť ísť z trhu, predávať projekty, že sa nebudú môcť realizovať.

- V krízovom čase existuje vždy zníženie hráčov v akejkoľvek oblasti podnikania, výstavba nie je výnimkou, "hovorí Viktor Suetin. - Je potrebné, aby sa štát spojil s reguláciou vzťahov medzi finančnými inštitúciami a vývojármi. Musíte vytvoriť dialóg, programy poskytovania zamestnancov. Dnes sú vývojári požičiavať pod 16-20% ročne - to robí akýkoľvek projekt byť nerentabilný, pretože záujem prevyšuje stavebnú maržu, aj bez rizika. Nanešťastie, vývojári a banky ešte nemôžu nájsť kompromis z hľadiska úverov na stavebníctvo. V súčasnosti sú vládne bývanie programy veľkou podporou pre nás. Účasť na federálnych projektoch umožňuje staviteľom, aby neznižovali objem výstavby, dopĺňajúci pracovný kapitál, umožňuje ušetriť pracovné miesta. V súčasnej dobe "Stroypanelcomplekt" vedie výstavbu LCD "Lyubimov" v Berezniki - je to viac ako 30 tisíc metrov štvorcových. M. Bývanie a v máji tohto roku bol GDI zadaný v Perm. Tsimlyanskaya. To poteší, že profilové štátne programy sú skutočne pracovným nástrojom ako podporné vývojári a zlepšiť podmienky bývania občanov.

Podľa regionálnych ministerstiev sa štátna podpora sektora stavebníctva realizuje prostredníctvom poskytovania poskytovania úvery vývojárov JSC "Agentúra pre požičiavanie hypotekárnych bytov" v rámci projektu "bývanie pre ruskú rodinu" (smer "stimul"). Ako súčasť tohto smeru, AHML kredity na výstavbu zariadení a inžinierskej infraštruktúry v rámci úrokovej sadzby nie viac ako 12,5% ročne. Na získanie úveru sa vývojár musí stať členom projektu "bývanie pre ruskú rodinu". Štát bude nakoniec kúpiť vybudovaných apartmánov s cieľom presídliť občanov zo starého núdzového fondu.

- S najväčšou pravdepodobnosťou budeme pokračovať v budovaní bývania ekonomickej triedy, - sumarizuje Marina Konoplev, pretože sa dá realizovať na úkor hypoték a prostriedkov akcionárov. Zostáva problematická výstavba komerčných zariadení a sociálnej infraštruktúry, ktorá bola vždy postavená na úkor financovania projektu. A dopyt po nich bude. Dnes je kupujúci bývania primárne záujem o to, ktoré nákupné centrá, kliniky, materské školy a školy sú v pešej vzdialenosti. Je plánovaná ich stavba? Ale v blízkej budúcnosti, v rokoch 2017-2018, je v tomto segmente možné zlyhanie.

Pomoc

Financovanie projektu - Toto je mechanizmus financovania nákladov spojených s výstavbou zariadení v rámci akciovej výstavby (vzťahy sa riadia federálnym zákonom č. 214-фз) vytvoreným so zapojením peňažných stupňov a ďalej sa previesť do účastníka Zdieľaná výstavba po prijatí povolenia na zadanie objektu operácie.

Escrow účet (ENG. Escrow) - špeciálny konvenčný účet, ktorý berie do úvahy majetok, dokumenty alebo hotovosť pred plnením určitých povinností. Služby pre otvorenie escrow účtov môžu poskytnúť bankám, právnym spoločnostiam alebo iným zástupcom ESCROGE. Escrow účty sú široko používané v transakciách s nehnuteľnosťami, kde sa zúčastňujú tri strany: Kupujúci, predávajúci a escrow agent. Ten druhý sleduje transakciu nákupu a predaja nehnuteľností a poskytuje peniaze z escrowového účtu predávajúcemu v čase podpísania všetkých potrebných dokumentov. V podstate je to dodatočná záruka pre kupujúcich nehnuteľností, že finančné prostriedky budú vynaložené na účel.

Ak banky neznižujú úverové sadzby pre vývojárov, povedie k starostlivosti o trh mnohých spoločností, zabraňujú predstaviteľom Moskvy. Orgány regiónu ponúkajú na zníženie sadzieb pre vývojárov na 11%. Avšak, samotní bankári považujú stavebný priemysel riskantné a neochotne vydané úvery. Minstroy preto teraz vyvíja koncept vytvorenia špeciálnej banky oprávnenej požičiavať vývojárov.

Federálne orgány, začatie dotovania sadzieb hypotekárnych úverov, podporovaný dopyt v rezidenčnom trhu s nehnuteľnosťami, teraz je potrebné pomôcť vývojárom, čo zvyšuje prístup k finančným zdrojom, povedal zástupcu predsedu vlád Moskva Herman Elinyushkin na podnikaní Brunch organizovaný "obchodníkom". Podľa neho, dnes je vývojári ťažké získať poskytovanie poskytovania nových projektov. Moskovský región Oficiálne verí, že centrálna banka mohla vyriešiť problém so znížením úrokových sadzieb pre vývojárov na 11%. "Teraz rezidenčných nehnuteľností vývojári pracujú na pokraji ziskovosti," povedal. "Na predmestí, napríklad musia predať byty v nových budovách s nárastom o 10-15% na náklady. Rovnako ako u takejto ekonómie, budú spoločnosti schopné slúžiť podnikové úvery za bežné sadzby (18-17% ročne. "Kommersant")».

Počas uplynulého roka sa približne 10% vývojárov uskutočnilo z trhu Moskvy, pán Eleanyushkin povedal a dodal, že v auguste 2015, 594 vývojárov prevádzkovaných v regióne. "Tieto spoločnosti nebudú rozbité, jednoducho dokončili projekty, ktoré začali a opustili trh, rozhodnutie o tom, že to bolo nerentabilné so súčasnou ziskovosťou," pridal, že spoločnosti preč sa mohli vrátiť na trh, ak by bol prístup k úverovým zdrojom uľahčiť.

Skoršie bolo uvádzané, že Federálny minstroy musí predložiť vláde koncepciu autorizovanej banky v oblasti výstavby. Predtým žiadateľ o úlohu takejto banky, prostredníctvom ktorého sa rozlišovali najmä finančné prostriedky sektorových fondov, nazývaní ruský kapitál. Ale v službe Ministerstva financií a Federálnej antimonopolnej služby sa však bál, že koncentrácia rizík na jedného hráča nebude viesť k ničomu dobrého.

Ako vyplýva z analýzy ratingovej agentúry pre stavebný komplex (SCH) v porovnaní so západnými krajinami, objem poskytovania úverov do rozvojových spoločností v Rusku je 2-2,5 krát nižší. Napríklad podľa centrálnej banky Ruska, celková suma úverov vydaných v roku 2014 pre vývojárov predstavovala o niečo menej ako 1,9 biliónov rubľov. - Toto je len 5,6% z celkových úverov vydaných v Rusku (33,2 billion rubľov). V tom istom roku v Taliansku, podľa Európskej komisie, podobný ukazovateľ bol 14%, čo je 2,5-krát viac (av roku 2008 - a na všetkých 30%). V roku 2015 Rusko znížilo ešte viac - až 4,2% z celkového počtu, zaznamenané v odeve. Ak zadáte takýto parameter ako pomer objemu požičiavania úverov do stavebníctva a objemom práce vykonávanej v stavebníctve, potom v roku 2014 toto číslo v Rusku bolo 31% av roku 2015 znížilo na 21%. Pre porovnanie: V Spojenom kráľovstve v roku 2014 bol tento ukazovateľ 44%, av roku 2013 dosiahol rekord 60%. Avšak. Ruské banky považujú stavebný priemysel veľmi priľahlý, preto existujú vysoké nároky na takýchto dlžníkov.