ეს არის კრედიტორის მიერ გაცემული ფულის თანხა სხვადასხვა ტიპის ობიექტების მშენებლობით. ბანკებმა ამგვარი სესხების გაცემა ან ამ ობიექტის სრული ან ნაწილობრივი საკუთრების უფლებები. საკრედიტო ფონდების გამო, დეველოპერები შეძენილია მასალების შეძენაზე და სამშენებლო პროცესში განხორციელებული ყველა საჭირო სამუშაო.

მშენებლობის დაკრედიტების ფარგლების გაფართოების საკითხების შესაბამისობა არის მაღალი ხარისხის და საიმედო შენობების არარსებობის გამო. ეს ეხება როგორც საცხოვრებელ შენობებს და ადმინისტრაციულ, კომერციულ და სხვა შენობებს. ეს პროვოცირებული საჭიროება ვიწრო პროფილის სპეციალისტებისთვის. ფაქტია, რომ სამშენებლო სესხების დამახასიათებელი თვისება სამომხმარებლო ანგარიშებზე გადაცემული დიდი თანხაა. ამგვარი თანხების ბრუნვა ძნელია კონტროლი, ამიტომ ბანკები სამშენებლო სეგმენტში სესხების ექსპერტებს აიღებენ, რათა შეინარჩუნონ ზუსტი აღრიცხვა.

სამშენებლო საკითხებში ჩართული ყველაზე განვითარებული კომპანიებიც ხშირად არ არიან საკმარისი თანხა უფასო ფონდებისათვის, რათა დაიწყოს კონკრეტული ობიექტის მშენებლობა. საბანკო ორგანიზაციები, ძირითადად, ასეთი სესხების გაცემაზე არიან დაინტერესებული. პირველი, ცნობილი მყარი კომპანიები ნაკლებად სავარაუდოა, რომ სასურველია რეპუტაცია, როგორც ცუდი საკრედიტო ისტორია. მეორე, მათთვის საბანკო საშუალებები პრაქტიკულად შეუძლებელია ფინანსების წყარო, ამიტომ ბანკებთან ურთიერთობების გაღრმავება არ მოხდება. მაგრამ უნდა აღინიშნოს, რომ ამ ინდუსტრიაში საკრედიტო ურთიერთობების მექანიზმი ჩვენს ქვეყანაში არ არის სათანადო განვითარება.

სამშენებლო დაკრედიტების სფეროში ურთიერთობების განვითარების ფაქტორები

ყველა საბანკო დაწესებულება მზად არ არის სამშენებლო ორგანიზაციის სესხის გაცემა, რაც რიგი ფაქტორების გამო. არსებობს რამდენიმე ასეთი ფაქტორი. მათ შორის, პირველ რიგში, უნდა აღინიშნოს შემდეგნაირად:

1) ხშირად ხდება, რომ დეველოპერი გეგმავს ახალი ობიექტის აშენებას, რომელიც არ არის დაკანონებული მიწაზე. ამგვარი დეველოპერების ბანკების თანამშრომლობა არ არის სასურველი, რადგან არსებობს უზარმაზარი თანხის დაკარგვის რისკი. უკანონოდ აშენებულ საცხოვრებელ კორპუსს, საყიდლებზე ან გასართობ ცენტრს, კლინიკას ან იურიდიულ კანტორმა არ მიიღებს ფინანსურ შემოსავალს საკრედიტო ფონდების დაფარვისთვის, სანამ შესაბამისი პროცედურა არ არის დაკანონებული.

2) ჩვენს ქვეყანაში, მიწის რეგისტრაციის სისტემა არ არის განვითარების გამო, რომელიც თითქმის ყოველთვის გულისხმობს სხვადასხვა მასშტაბის პრობლემების წარმოქმნას, მცირე კონფლიქტებს.

3) საკრედიტო სესხის გაცემის კრედიტი ვალდებულია გააცნობიეროს დაუმთავრებელი შენობა, თუ ეს არ შეიძლება დეველოპერი.

4) მიმდინარე მიზეზების გათვალისწინებით, კრედიტორს არ შეუძლია კლიენტთა მიერ საკრედიტო ვალდებულებების შესრულების 100% გარანტია. გარდა ამისა, ყოველთვის არის საკრედიტო ბანკების ლიკვიდურობის შემცირების რისკი.

რა საკანონმდებლო ნაბიჯები უნდა იქნას მიღებული სამშენებლო დაკრედიტების შესაქმნელად?

• სახელმწიფო პოლიტიკის ლიბერალიზაცია კერძო საკუთრებაში არსებული მიწის გადაცემის სფეროში.
• მშენებლობის დაკრედიტების სფეროში ურთიერთობების სისტემის მართვის ახალი გადასახადების განვითარება.
• მარეგულირებელი აქტების განვითარება დაუმთავრებელი მშენებლობისთვის აღრიცხვის უფლებების უზრუნველყოფა.
• სამართლებრივი შეზღუდვების გაუქმება საკრედიტო ურთიერთობების გართულებას შესაძლო ნაგულისხმევი ფონდის წინააღმდეგ.

სამშენებლო სექტორში დაკრედიტების სისტემის განვითარებისა და გაუმჯობესების მიზნით, მიზანშეწონილია შემდეგი დებულებების დანერგვა:

1) საკრედიტო ფონდების ინტერესი უნდა გადაიხადოს მშენებლობის პროცესში დეველოპერით, სესხის ოდენობა შენობის შემდეგ იწყება.

2) მშენებლობის დაწყებამდე, პოტენციურ მომხმარებელს შეეცდება აშენებული ობიექტის განხორციელება.

3) ბანკები, სამშენებლო კომპანიებისთვის სესხების გაცემამდე, უნდა შეისწავლონ მშენებლობის პოტენციური რისკი.

გაეცანით ყველა მნიშვნელოვან მოვლენას United Traders - Subscribe ჩვენი

ჩვენი ქვეყნის მშენებარე საცხოვრებელი კორპუსების ძირითადი ტიპი ბინაა. მათი მშენებლობის დაკრედიტება ძალიან კონკრეტულია. ფაქტია, რომ ასეთი სახლის მშენებლობის პროექტიდან გამომდინარე შემოსავალი შეუძლებელია წინასწარ განსაზღვროს. შემოსავალი ბინების გაყიდვისგან წარმოიქმნება და იმ მომენტში, როდესაც მშენებლობა იწყება, შეუძლებელია ნდობა, რა ფასები გაგრძელდება ბინების დასასრულს. ბაზარზე ზოგადი ფასების მერყეობის გარდა, ფართობის სიზუსტის არაპროგნოზირებადი ცვლილებები გავლენას ახდენს ბინების ფასით. მაგალითად, მეტროს სადგურის ან მრავალსართულიანი ავტოფარეხის მშენებლობის გეგმების გამოჩენა, როგორც წესი, ზრდის ბინების ღირებულებას და ცემენტის ქარხნის მშენებლობას - ამცირებს.

გარდა ამისა, საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობის ღირებულება შეუძლებელია წინასწარ განსაზღვროს. მშენებლობის დროს, ე.წ. გაუთვალისწინებელი სამუშაოები და ხარჯები, რომლებიც ნამდვილად შეუძლებელია, წარმოიქმნება. მაგალითად, მშენებარე ერთ-ერთ საცხოვრებელ კორპუსში, ბინაში შენახული ცემენტის წყალმომარაგება დაყოფილი იყო. შაბათ-კვირის ბინაში ძალიან ძლიერი ბეტონის კუბი გადაიქცა. წარმოიდგინეთ, რამდენად მოულოდნელი სამუშაო და ხარჯები გამოიწვია ეს ღონისძიება.

ამ თვისებების გამო, საკრედიტო ორგანიზაციებმა ვერ შეძლებენ დარწმუნებული, რომ შენობა დასრულდა დროულად და ბიუჯეტში და საბინაო წარმატებით განხორციელდება. შესაბამისად, ბანკებს არ შეიძლება დარწმუნებული იყვნენ, რომ დეველოპერი შესაძლებლობას მისცემს მშენებლობისთვის გაცემული სესხის დაფარვას. ამასთან დაკავშირებით, უცხოური ბანკები, საბრძოლო შენობების მშენებლობისთვის სესხების გაცემა ტრადიციულად ვრცელდება სპეციალური სქემით, რომლის დროსაც რისკების უმრავლესობა სხვა ორგანიზაციებს გადასცემს. ეს სქემა გამოიყურება შემდეგნაირად.

დეველოპერი საკუთარი ხარჯებით იძენს მიწის ნაკვეთს (ან მიწის ნაკვეთის გაქირავების უფლება). შემდეგ ის აიღებს პროექტის ორგანიზაციას და ბრძანებებს მისი პროექტის დიზაინის ორგანიზაცია ასრულებს პროექტს და უზრუნველყოფს მას. ამავდროულად, პროექტში ასეთი შეცდომებისა და უმოქმედობის არსებობა, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს მშენებლობის ღირებულების ზრდა. ბუნებრივია, სადაზღვევო კომპანიები არ მუშაობენ პროექტის ორგანიზაციებთან, რომლებიც ხშირად შეცდომებს იძლევიან, ამიტომ ასეთი ორგანიზაციები იძულებულნი არიან დატოვონ ბაზარი. აღსანიშნავია, რომ არაკომპეტენტური ორგანიზაციების უარყოფის ასეთი მეთოდი ძალიან ეფექტურია.

პროექტის მქონე დეველოპერი აცხადებს კონკურსს მშენებლობის ხელშემკვრელი ორგანიზაციის შერჩევისთვის, რომელმაც უნდა უზრუნველყოს ხელშეკრულების გარანტია (შესრულების ობლიგაცია). იგი მრავალფეროვანია, რომ სამშენებლო ორგანიზაციას შეეძლება ხელშეკრულების დანერგვა შეთანხმებული ვადები და კონკურენტული შეთავაზებით განსაზღვრული ფასი. სტატიასია, როგორც წესი, კონტრაქტთან ხელშეკრულების ღირებულების დაახლოებით 10% -ს შეადგენს. ეს შეიძლება იყოს საბანკო გარანტიის სახით (ბუნებრივად, არ არის ბანკი, რომელიც კრედიტების მშენებლობას) და დაზღვევის ან გარანტიის სახით. მაგალითად, ჰოლანდიაში, არსებობს სპეციალური გარანტიის ფონდი, რომელიც ექსკლუზიურად უზრუნველყოფს სამშენებლო ორგანიზაციებს.

იმის ცოდნა, რომ მშენებლობამ უნდა გააკეთოს, დეველოპერი აანალიზებს საცხოვრებელ ბაზარზე არსებულ ვითარებას და ტენდენციებს და ემზადება ბიზნეს გეგმის მომზადებაში, ანუ დოკუმენტი, რომელსაც ბანკმა უნდა დაარწმუნოს ბანკი პროექტის მომგებიანობაში. ყველა ეს მოვლენა, დაწყებული მიწის შესყიდვისა და ბიზნეს გეგმის მომზადებისას, პროექტის ღირებულების 30% -ს შეადგენს.

ბიზნეს გეგმის საშუალებით, დეველოპერი ბანკში გადაეგზავნება. ბანკში ან საბანკო სპეციალისტებში, სპეციალურად დაქირავებული დამოუკიდებელი ფირმის სპეციალურად დაქირავებული დამოუკიდებელი ფირმა სწავლობს ბიზნეს გეგმას, საბინაო ბაზრის კვლევის შედეგებს და კონტრაქტის ორგანიზაციის შეთავაზებას, მსგავსი ობიექტების მშენებლობის საშუალო ღირებულებით. ექსპერტთა დადებითი დასკვნის შემთხვევაში, სესხი რეკომენდირებულია, პროექტის ღირებულების დაახლოებით 70%. ყოველივე ამის შემდეგ, ღირებულების დეველოპერის 30% უკვე განიცადა. თუმცა, სესხი არ არის გაცემული. დეველოპერი ხელს აწერს სესხის ხელშეკრულებას, რომელიც ძალაში შედის გარკვეული დროის შემდეგ (ჩვეულებრივ დაახლოებით 2 თვეში), რომელიც ექვემდებარება რამდენიმე ვალდებულებების შესრულებას.

ეს ვალდებულებები საკმაოდ ბევრი იქნება. ისინი ძირითადად შემცირდებიან იმ ფაქტზე, რომ დეველოპერმა უნდა უზრუნველყოს დამოუკიდებელი ორგანიზაციების დასკვნები, რომლებიც ადასტურებს მიწის შესყიდვის გარიგების სამართლებრივი სიწმინდის, საიტის ეკოლოგიური სიწმინდისთვის და ა.შ. გარდა ამისა, შეიძლება დამატებითი ვალდებულებები იყოს.

ამერიკის შეერთებულ შტატებში, მაგალითად, სადაც ბანკები 1980-იან წლებში. დეველოპერების მასობრივი გაკოტრებისგან მკაცრად განიცდიდა, როგორც წესი, საჭიროებს დეველოპერს, რომ მყიდველებს მიიღონ მშენებარე ბინების 70%, ანუ, ბანკის მიერ დაფინანსებული შენობის ნაწილში. პოტენციურმა მყიდველებმა უნდა მოაწერონ შეთანხმება, რომლის მიხედვითაც ისინი ვალდებულებას იღებენ, საცხოვრებელი კორპუსების დროული მიწოდების შემთხვევაში, შეიძინეთ ბინა შეთანხმებული ფასისთვის.

ამავდროულად, მათი ვალდებულება უნდა დადასტურდეს წინასწარ გადახდაზე, ჩვეულებრივ, ბინის ღირებულების 5% -ის ოდენობით. ეს "წინასწარ გადახდილი" ფული დეველოპერს არ აქვს უფლება გამოიყენოს დაწესებულების მშენებლობაზე. პროექტის მთელი დროის განმავლობაში ისინი ბანკ ბანკში ესქრო ანგარიშებზე არიან. იმ შემთხვევაში, თუ დეველოპერი არ ასრულებს თავის ვალდებულებებს, ეს ფული მყიდველებს უბრუნდება. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ ბანკი აღიარებს შეთანხმებას წინასწარ გაყიდვებისთვის მხოლოდ მაშინ, როდესაც მყიდველს შეუძლია დაადასტუროს, რომ მას აქვს სახსრები მშენებლობის დასრულების შემდეგ.

მას შემდეგ, რაც მსოფლიოს მასშტაბით საბინაო მყიდველების ნაყარი, ჩვენი ქვეყნის გარდა, ისინი არიან ადამიანები, რომლებიც ვერ შეძლებენ დაუყოვნებლივ გადაიხადონ ბინის ღირებულება, მაშინ თითოეულ მყიდველს უნდა დაადასტუროს იპოთეკური სესხის მოპოვების შესაძლებლობა. პრინციპში, მას შეუძლია მიიღოს იპოთეკური სესხი ნებისმიერ ბანკში, მაგრამ, როგორც წესი, მყიდველები იკავებენ იმავე ბანკში, რომელიც სახლის მშენებლობას აფინანსებს და იპოთეკური სესხის გაცემის შესახებ წინასწარი შეთანხმების გაფორმებას.

როდესაც მსესხებლის ყველა ვალდებულება შესრულდა სამართლებრივი, გარემოსდაცვითი და სხვა კვლევების ჩატარების შესახებ, ბინების 70% გაიყიდა, თითოეული ბინის ფასი 5% -ს შეადგენს Escrow ანგარიშზე და ყველა მყიდველის მიერ დასრულებული წინასწარი შეთანხმებები იპოთეკური სესხების უზრუნველყოფა, ბანკი ... არა, ეს არ დაიწყებს დაფინანსებას და ასრულებს ხელშეკრულებას მსესხებელს. მიუხედავად ყველა სიფრთხილის ზომების მიუხედავად, დაფინანსება არ არის დაცული.
დეველოპერული ორგანიზაციები, როგორც წესი, მცირე ორგანიზაციები არიან. მათ ხშირად არ აქვთ აქტივები, ამიტომ, დეველოპერი თავისთავად გადაეცა შენობაში. ამავდროულად, პროსტატის საფონდო და მასალები, სამშენებლო მანქანები და მექანიზმები, პერსონალის სიცოცხლე და ჯანმრთელობა და მესამე მხარის დაზიანება უნდა იყოს დაზღვეული.

როგორც ეს ფინანსები და მშენებლობა, მშრალი შენობის ღირებულება იზრდება და ამავე დროს, ყველა დროის რჩება იმავე თანხაზე (პროექტის საერთო ღირებულების 30%) უფრო დიდია, ვიდრე ბანკის მიერ გამოყოფილი თანხების ოდენობა.

იმის უზრუნველსაყოფად, რომ სესხის ღირებულება და სესხის თანხის ოდენობა, ბანკი კრედიტის სახსრებს აძლევს მხოლოდ დასრულებულ სამუშაოს გადახდას, I.E., მუშაობს, რომელიც გაზრდის შენობის ღირებულებას. აგურის, სამშენებლო ობიექტში, არ არის გადახდილი, მისი დამოკიდებულება არ გაზრდის დაპირების ღირებულებას. გადახდა ხდება მხოლოდ მას შემდეგ, რაც კედელი ასახულია ამ აგურისგან.

ამდენად, მრავალ დონის საბანკო დაცვის სისტემა ჩამოყალიბებულია, რომელიც უნდა დაიცვას დანაკარგები, როგორც პროექტის წარმატებით დასრულების შემთხვევაში, ხოლო მისი წარუმატებლობის შემთხვევაში - დაგეგმილი დრო და ღირებულება. სამშენებლო რისკები გადაინაცვლებს სადაზღვევო და გარანტიას ორგანიზაციებს და საბაზრო ფასების შემცირების რისკი - საცხოვრებლის მომავალ მყიდველებს.

თუ პროექტი წარმატებით დასრულდა, მსესხებელს უნდა დაბრუნდეს სესხი შემოსავლებისგან ბინების გაყიდვისგან. ბინების გაყიდვისას მყიდველები ბანკში დეველოპერის ანგარიშზე გადაიხდიან - მშენებლობის კრედიტორს. იქიდან, თანხები ავტომატურად მიდის სესხის დაფარვაში. ამრიგად, თითოეული ბინის ყიდვისას გირაოს ოდენობა მცირდება - დეველოპერის საკუთრებაში არსებული შენობის წილი და ამავე დროს, იგივე თანხა შემცირდა ბანკისთვის დეველოპერის ვალით.

თუ შენობა აღმართულია არასამთავრობო დროში, ან ღირებულების აღსაწერად, ბანკი იღებს კმაყოფილებას გირაოს ხარჯზე და დეველოპერის დაკარგვა ხშირ შემთხვევაში არის დაფარული სადაზღვევო ან გარანტიები.

ეს სისტემა კარგად არის განვითარებული და იმ ან სხვა ვარიაციებთან ვრცელდება საზღვარგარეთ თითქმის ყველა მრავალსართულიანი საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობისას.

ჩვენს ქვეყანაში, სიტუაცია სრულიად განსხვავებულია. მშენებლობა თითქმის არასდროს დაფინანსებულია საკრედიტო ფონდებიდან და საბინაო დაფინანსების სისტემა, როგორც წესი, დაფუძნებულია ბინის მყიდველების ინვესტიციაზე. უმეტეს შემთხვევაში, მყიდველები დაიდო სამშენებლო კონტრაქტებს მშენებლობაში. ამ ხელშეკრულების საფუძველზე, მყიდველები-აქციონერები მშენებლობის პროცესში ინვესტირებას ახდენენ ბინის ღირებულების ეკვივალენტს და მშენებლობის დასასრულს ბინას ქონებას მიიღებენ.

ეს სისტემა ძალიან სარისკოა მყიდველებისთვის. ფაქტობრივად, ისინი მეწარმეებს შესთავაზებენ მყიდველებს და განახორციელონ, შესაბამისად, სამეწარმეო რისკები. მთავარი რისკი არის რისკი, რომელიც აქციონერთა (მყიდველების )გან შეგროვებული თანხები არ არის საკმარისი იმისათვის, რომ დაასრულოს სახლის მშენებლობა. ამ შემთხვევაში, აქციონერი აღმოჩნდება დაუმთავრებელი მშენებლობის თანაბარი მფლობელი და მათი ინვესტირებული თანხების დაბრუნება სავარაუდოდ ვერ მოხერხდება.

უფრო ბუნებრივი იქნებოდა, რომ საცხოვრებელი კორპუსების აშენება არა აქციონერთა საშუალებით, არამედ ნასესხები თანხების შესახებ. ამ შემთხვევაში, მყიდველები შეძლებენ ბინებს უკვე აშენებულ სახლებში და არაფერს არ რისკავს. მინიმალური იქნება ბანკების რისკი, ასევე ზემოთ აღწერილი სქემის გამოყენებისას, მინიმალური იქნება. მიუხედავად ამისა, საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობისთვის სესხები თითქმის არ არის გაცემული. ეს არ არის დაკავშირებული ბანკების zokosnality ყველა, მაგრამ ის ფაქტი, რომ გამოიყენოს ტრადიციული, შემცირებული რისკები, დასავლეთის სქემა ჩვენს ქვეყანაში თითქმის შეუძლებელია.

მისთვის რამდენიმე მიზეზი არსებობს. პირველი ძალიან ვიწრო ამ დეველოპერების წრე, რომლებსაც შეეძლოთ სესხების მიღება კლასიკური საგარეო სქემით. ყოველივე ამის შემდეგ, მათ სჭირდებათ საკუთარი სახსრები, რომ თავდაპირველი ეტაპის დასაფინანსებლად, I.E. შეადგინოს ნაკვეთი, გადაიხადოს დიზაინი და კვლევის სამუშაოები, რათა გაეცნოთ საბინაო ბაზრის მოთხოვნას და შეარჩიოს სამშენებლო ორგანიზაცია.

გარდა ამისა, უნდა აღინიშნოს, რომ ხელშემკვრელი ორგანიზაციის მოძიება, მზად არის ხელშეკრულების გარანტია, ან დიზაინის ორგანიზაცია, რომელსაც აქვს პროექტის დოკუმენტაციაში შეცდომების რისკის დაზღვევის უნარი თითქმის შეუძლებელია.

თუმცა, უნდა აღინიშნოს, რომ მათ, ვისაც მოსამზადებელი სამუშაოებისთვის საკმარისი თანხებია, ბანკები ხშირად უარს ამბობენ სესხების უზრუნველსაყოფად იპოთეკური მხარდაჭერის პრობლემების გამო. ფაქტია, რომ ჩვენს ქვეყანაში თითქმის შეუძლებელია ქვეყანაში გირაოს მიღება და მსესხებელთა უმრავლესობის ღირებულება არ არსებობს.

ბოლო დრომდე, სამშენებლო ობიექტის გამოყენება, როგორც წესი, პრინციპულად შეუძლებელი იყო, რადგან დაუმთავრებელი შენობები, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც დაფინანსების არარსებობის გამო შეწყდა, ვერ მოხერხდა უძრავი ქონება. ახლა სიტუაცია გარკვეულწილად შეიცვალა. 1998 წელს უზენაეს საარბიტრაჟო სასამართლომ გადაწყვიტა, რომ ნებისმიერი "ობიექტების დაუმთავრებელი ობიექტები, რომლებიც არ ექვემდებარებიან მიმდინარე სამშენებლო კონტრაქტს, შეიძლება უძრავი ქონებისკენ მიეკუთვნებოდეს. ამრიგად, დეველოპერებმა მიიღეს უფლება, განახორციელონ ობიექტების მშენებლობა, როგორც უძრავი ქონება და, შესაბამისად, გამოიყენონ ისინი, როგორც გირაოს სახით.

პრობლემა მართალია, რომ აუცილებელია კონტრაქტის დასრულებამდე დარეგისტრირება, როდესაც სხვა არაფერია აშენებული და დაუმთავრებელი ობიექტი, უბრალოდ არ არსებობს უძრავი ქონება. შესაბამისად, არაფერია რეგისტრირება და წამოაყენონ.

რა თქმა უნდა, არსებობს გამოსავალი. ხელშეკრულების გაფორმება შეიძლება შეწყდეს ფონდის ნაწილის მშენებლობის შემდეგ, შენობაში დარეგისტრირდით, შეიტანეთ გირაოს ხელშეკრულების გაფორმება და შემდეგ კონტრაქტის ხელშეკრულებაში. ეს ოპერაცია შეიძლება განხორციელდეს მხოლოდ იმიტომ, რომ ხელშეკრულების კონტრაქტები არ ექვემდებარება რეგისტრაციას. ყოველივე ამის შემდეგ, შეუძლებელია ხელშეკრულების გაფორმება შენობის მშენებლობის დასრულებისთანავე. ფაქტია, რომ ხელშეკრულების ხელშეკრულების გაფორმებისას გენერალური კონტრაქტორი დეპოზიტზე შენობაშია. თუ ეს არ არის გადახდილი სამუშაოსთვის, მას უფლება აქვს (ხელოვნება. 712 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 712) აშენებული შენობის შენარჩუნება.

აღმოჩნდება, რომ ჩვენი კანონმდებლობის თანახმად, მშენებარე შენობის რეგისტრაცია და მისი გამოყენება, როგორც გირაოს შეუძლია მხოლოდ დეველოპერები, წამყვანი მშენებლობა. მათ არ უნდა ჰქონდეთ მშენებლობის ხელშეკრულება.

შედეგად, თუ ბანკები ეთანხმებიან შენობის დეპონირებას, მაშინ, როგორც წესი, როდესაც მისი სავარაუდო ღირებულება დაპირების დეპოზიტის დროს უფრო მაღალია, ვიდრე საჭირო სესხის ღირებულება და დეველოპერი ერთდროულად ზოგადი კონტრაქტორი .

იმ რამდენიმე შემთხვევაში, როდესაც ეს მოხდება, სერიოზული სირთულეები ხშირად წარმოიქმნება აშენებული საცხოვრებლისა და სესხის დაბრუნების ეტაპზე. როგორც უკვე აღვნიშნეთ, საზღვარგარეთ მიღებული სქემის ფარგლებში, როგორც საბინაო გაყიდვები, სესხი quenched და გაყიდული ბინების გარანტია მიღებულია გარანტიით. ჩვენ, სამწუხაროდ, ეს არ მოხდება. ბინა გაყიდვები თითქმის ყოველთვის ახორციელებს სააქციო კაპიტალის კონტრაქტების სქემის მიხედვით. მას შემდეგ, რაც საერთო მონაწილეობის კონტრაქტები არ არის რეგისტრირებული, ბანკს არ გააჩნია შესაძლებლობა, გააკონტროლოს რამდენი და რამდენი დაასკვნა. შესაბამისად, თუ გაყიდვები მოხდება, ვიდრე დაგეგმილი, მსესხებელი იღებს შესაძლებლობას, რომ არ აცნობოს ბანკს და არ შეასრულა ადრეული კრედიტი.

ავტორის პრაქტიკაში რამდენჯერმე იყო სიტუაცია, რომელშიც იყო სესხის დაფარვის დროს, აღმოჩნდა, რომ ყველა ბინა დიდი ხნის განმავლობაში გაიყიდა (მონაწილეობის ხელშეკრულების საფუძველზე), ხოლო მიღებული თანხები მსესხებლის მიერ მომდევნო ობიექტზე ინვესტიცია. ბანკი ამ შემთხვევაში დილემაში აღმოჩნდება: ან
შეეცადეთ მიიღოთ კმაყოფილება დაპირების ხარჯზე, ინდივიდუალურ სამართალწარმოებასთან ერთად - ბინების მყიდველები, ან გააკეთონ ფიქტიური სესხი და გაცემული იმავე მსესხებელს ახალი ობიექტის აშენება. ბანკები, როგორც წესი, აირჩიონ მეორე და დაემორჩილონ მსესხებლის კარნახებს, ხოლო მშენებლობასთან დაკავშირებული სამშენებლო სამშენებლო სამუშაოების დაკრედიტებისას.

ამგვარად, თანამედროვე პირობებში თითქმის შეუძლებელია შენობის მშენებლობასთან დაკავშირებული შენობის გამოყენება, მეორე მხრივ, ეს ძალიან სარისკოა. საქმეების აბსოლუტურ უმრავლესობაში ბანკები ცდილობენ სესხის მიწოდებას სხვა დებულებისთვის საცხოვრებლის მშენებლობისთვის. ყველაზე ხშირად, სესხები უზრუნველყოფილია სხვა შენობებით და ადგილობრივი ადმინისტრაციების გარანტიით. ავტორი ცნობილია სამშენებლო მანქანების პარკის უსაფრთხოების შესახებ საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობისთვის სესხის უზრუნველსაყოფად.

ცხადია, ასეთი მხარდაჭერის უზრუნველსაყოფად შეიძლება მხოლოდ ძალიან დიდი ან ძალიან "დახურვა" დეველოპერების ადმინისტრაციებში და ისინი იშვიათად შეძლებენ ერთზე მეტ ობიექტს. ამრიგად, დეველოპერები იძულებულნი არიან იმუშაონ სააქციო კაპიტალის სქემის მიხედვით, მუდმივად რისკავს არ მიიღონ საჭირო თანხების მიღება და მშენებლობას ბოლომდე არ მოიტანონ.

პრობლემა შეიძლება მხოლოდ საკანონმდებლო დონეზე დასაშვებია. სესხების საბინაო მშენებლობა არ განვითარდება, სანამ დეველოპერები მიიღებენ შესაძლებლობას, გაეცნონ შენობის საშუალებას და არ დაკარგონ ბინების გაყიდვის შესაძლებლობა, სესხის გაწევის გარეშე.

სამწუხაროდ, ამ პრობლემის გადაჭრაში არავინ არ არის ჩართული. თუ 2000 წლის იანვარში რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ მიღებული რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ მიღებული რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ მიღებული "სექცია" საბინაო მშენებლობასთან დაკავშირება ", ასეთი პრობლემა არ არსებობს.

VM Minz, ეკონომიკის მეცნიერებათა კანდიდატი

მიუთითეთ ექსპერტის საკითხი

თანამედროვე ინვესტორი სასტუმრო პეტერბურგში მეგობრული გამზირზე.

გამარჯობა, ვიქტორია ვლადიმიროვა! მე ვიყავი დაინტერესებული თანამედროვე ინვესტებით ...

პასუხები: 0.

დიდი ინვესტიცია უძრავი ქონებაში.

მინდოდა განიხილოს სამშენებლო და უძრავი ქონების ინვესტიციის შესაძლებლობა და რაოდენობა ...

პასუხები: 0.

არის თუ არა საბანკო სესხის განვითარება?

ყველა დეველოპერი არ შეუძლია საკუთარი სახსრებით ექსკლუზიურად აშენება. სამშენებლო ბაზარზე მოქმედი მრავალი კომპანია საბანკო სესხებს იხდის.

"გონივრული უძრავი ქონება" სთხოვა დეველოპერებს, თუ არა კრედიტორების ნომინაცია ადვილად მოპოვებული, რაც პირობებს წინ უძღვის და როგორ მოქმედებს ახალი შენობის საბოლოო ფასი.

მყარი შერჩევა

თითქმის ყველა დეველოპერმა აღნიშნა, რომ დღესდღეობით საკრედიტო ინსტიტუტები არ არიან მხოლოდ პოტენციურ მსესხებელს, არამედ დამატებით მოთხოვნებს.

უპირველეს ყოვლისა, ჩვენ ვსაუბრობთ დეპოზიტის მიწოდების აუცილებლობაზე და ეს არ არის მხოლოდ სამშენებლო ობიექტი, არამედ, მაგალითად, დეველოპერის კომპანიაში. ან შეიძლება მოითხოვონ მოედანზე მრიცხველების უსაფრთხოება. ბანკები უკიდურესად უპატივცემულოდ განიცდიან დაუმთავრებელ საცხოვრებელს, როგორც გირაოს უძრავი ქონების, დეველოპერების მიერ სესხის ვალდებულებების შესრულების შიშით. ამდენად, კრედიტორების მოითხოვს ახალი გარანტიები. და თუ მსესხებელი ვერ უზრუნველყოფს მათ, ნაკლებად სავარაუდოა, რომ მიიღოთ ხელსაყრელი პირობები ", - ამბობს CEO IKON განვითარება. (LCD "ახალი Zelenograd") Evgeny Akimov.

საბოლოო ჯამში, ყველაფერი მოდის აქტივის ლიკვიდურობისკენ, ხაზს უსვამს ექსპერტს. თუ ობიექტი გვიჩვენებს სტაბილურ მოთხოვნას, მაშინ ბანკები ფინანსდება პროექტი. დეველოპერისთვის ეს არ არის მხოლოდ "Airbag", არამედ შესაძლებლობა, უზრუნველყოს იპოთეკური კომპლექსი საცხოვრებელი კომპლექსის გაყიდვების დასაწყისში, მომხმარებელს სთავაზობს პროექტის დაფინანსების განხორციელებას.

მოსკოვის კომპანიის აღმასრულებელი დირექტორი "FCSR" Pavel Telushkin ასევე აღნიშნავს, რომ დღეს დეველოპერები საკმაოდ სერიოზული შემოწმება ბანკის სესხის მიღებამდე.

ძირითადი მოთხოვნები არის პროექტის სამართლებრივი სიწმინდე, მუშაობა როგორც ნაწილი 214-фз, აუცილებელი ნებართვების ხელმისაწვდომობა. გარდა ამისა, დეველოპერი, როგორც წესი, უნდა განახორციელოს საკუთარი თანხების არანაკლებ 30%. კიდევ ერთი წინაპირობაა გირაოს აქტივების ყოფნა - ეს შეიძლება იყოს დეველოპერის, მიწის, კომპანიის საკუთარი აქციების და სხვა ტიპის სხვა სახის სამშენებლო პროექტები. შემდეგ ბანკის რისკების მართვა აფასებს პროექტის ფინანსურ მოდელს. უპირველეს ყოვლისა, ბანკი დაინტერესებულია დეველოპერთან, შეიძლება ადეკვატურად გამოიყენოთ კრედიტზე მიღებული თანხები, რათა შეინარჩუნოს ვალის და, საბოლოო ჯამში, გადაიხადოს იგი, - კომენტარები ექსპერტი.

დიაპაზონის დიაპაზონი

მიუხედავად იმისა, რომ დღეს დეველოპერების შემაკავებელი ძალიან ღრმაა, სესხი კვლავ უფრო ადვილია, ვიდრე სერიოზული ეკონომიკური რეცესიის პერიოდში, რომლებიც 2008 წელს ან 2014 წელს იყვნენ. მაშინ შეგახსენებთ, რომ საპროცენტო განაკვეთი პროექტის დაფინანსების ქვეშ 20% -ით გაიზარდა. რა წინადადებები დღეს დეველოპერებს სთავაზობს?

ევგენია აკიმოვას თქმით, ამ დროისთვის სამშენებლო კომპანიებს შეუძლიათ 11-14% -იანი განაკვეთების მიხედვით.

ბოლო თვეებში, საკვანძო განაკვეთის შემცირებით, დეველოპერებისთვის სესხების ტენდენციაა. თუმცა, მათი დონე კვლავ მაღალია და მნიშვნელოვნად აისახება პროექტის მარგინალიზმი და ფასები- დასძენს ექსპერტი.

სხვა ექსპერტებმა მოუწოდა უმაღლესი დაფინანსების განაკვეთები.

მსხვილ დეველოპერებს კვლავ აქვთ შესაძლებლობა, მიიღონ პროექტის დაფინანსება ნორმალურ განაკვეთებზე (12-15%) და თითქმის არ არსებობს შანსები შუა ხელებიდან. შედეგად, დაუმთავრებელი რისკები და რამდენიმე პროექტების მშენებლობის გაყინვა იზრდება - Mirland Development Corporation Ivan Fateev ჩივის.

მისი კოლეგა პაველ თელუშკინი აღნიშნავს, რომ დღეს ბანკს შეუძლია ახალი საცხოვრებლის მშენებლობაში ინვესტირება 5 წლის განმავლობაში 15% -დან წელიწადში. სესხის მიხედვით განაკვეთი შეიძლება იყოს ფიქსირებული ან მცურავი. ეს ხშირად დამოკიდებულია პროექტის განხორციელების ეტაპზე.

პირობები Sberbank- ში

სბერბანკი, ქვეყნის უდიდესი ბანკი, ძალიან აქტიურია. ეს არის ის, რაც მასთან მიტროპოლიტ დეველოპერებს მასთან თანამშრომლობის გამოცდილებასთან საუბრობენ.

Sberbank- ის მიერ შემოთავაზებული მომსახურების ფარგლებში სესხების შემუშავება შესაძლებელია, როგორც ერთჯერადი სესხების და არა განახლებადი ან ჩარჩო საკრედიტო ხაზები. ამავდროულად, სესხის პერიოდი შემოიფარგლება 10 წლით და თანხების მოცულობა არის პროექტის ბიუჯეტის მაქსიმუმ 70%. თუ პროექტის აქტივების გარდა, კიდევ ერთი დეპოზიტი გათვალისწინებულია, ზედა საზღვარი შეიძლება გაიზარდოს 85% -მდე, - გენერალური დირექტორი რეზიციალური ჯგუფი. (დეველოპერი LCD "Pirogovskaya Riviera") სერგეი ილიასეევი.

ექსპერტის აზრით, ახლა სამშენებლო კომპლექსების უმეტეს ნაწილობრივ, პროექტის დაფინანსება უზრუნველყოფს მსხვილ ბანკებს, რომლებსაც აქვთ სესხების გაცემის მინიმალური თანხის საკუთარი ლიმიტი. აქედან გამომდინარე, თუ ფართომასშტაბიანი სესხი გამოყოფილია ნებისმიერი ძირითადი პროექტისთვის, მაგალითად, 10 მილიარდი რუბლი (და დეველოპერი არ შეიძლება უარი თქვას ასეთი დაფინანსების მცირე მხარეს), ეს თანხა უნდა აირჩიოს მრავალჯერადი სანგრების შერჩევა.

სამშენებლო სექტორში მისაღები პირობების პროექტის დაფინანსების არარსებობა დიდი ხნის განმავლობაში ითქვა. საკრედიტო ორგანიზაციები უხალისოდ კომენტარს აკეთებენ სიტუაციის ნიუანსებზე და მაღალი ინტერესების სესხების უზრუნველყოფის მიზნით, ბაზარზე დამატებითი გირაოს და impeccable რეპუტაციას მოითხოვს. ხელისუფლებამ ეს პრობლემა გესმის, მაგრამ მათ არ აქვთ შესაძლებლობა, ფულის დასახმარებლად.

დეველოპერების პროექტების წარუმატებლობა არ აღიარებს. პირიქით, ეთანხმებით, რომ დეველოპერისთვის, მისი პროექტის ფინანსური მხარდაჭერა გარანტირებულია, მარჯვენა მომენტში დასახლებული ჩალის. და გააგზავნეთ სამშენებლო ინდუსტრია, რადგან აღმოჩნდება, ბანკებიც არ ეძებენ.

- ჩვენ განვიხილავთ პროექტის დაფინანსების დეველოპერებს ეკონომიკის სხვა სექტორში პროექტების პროექტების შესახებ, ნებისმიერი გამონაკლისის და შეზღუდვების გარეშე. ამავდროულად, ჩვენს დეპოზიტებში ინვესტირებას ვგულისხმობთ, "ალფა ბანკი სს" ალფა ბანკს "განმარტა.

PJSC- ის გამგეობის თავმჯდომარის მოადგილის akb "ურალის FD" ევგენია ოშჩენკოვა, დღეს სამშენებლო პროექტების დაკრედიტების რამდენიმე მექანიზმია. ერთ-ერთი მათგანი ინვესტორის დაფინანსებაა საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობაში სააქციო კაპიტალის მონაწილეობით გადახდის მიზნით.

- ამ მექანიზმის ქვეშ, ჩვენი ბანკი აფინანსებს ინვესტორს, "- განმარტავს ექსპერტი. - ის ჩამოთვლილია სამშენებლო ორგანიზაციის საშუალებით, რომელიც მათ მხოლოდ ობიექტის მშენებლობას ხარჯავს. ეს მომენტი მკაცრად აკონტროლებს ბანკის მიერ. საკრედიტო ორგანიზაციის თანხების გაცემა მშენებლობის გრაფიკის შესაბამისად. დადგენილი ვადებიდან მნიშვნელოვანი ლაგთან ერთად, ბანკს უფლება აქვს შეაჩეროს დაწესებულების დაფინანსება.

- სამშენებლო სექტორში პროექტის დაკრედიტება შეიძლება სხვადასხვა ფორმების მიღება, რაც დამოკიდებულია ობიექტის ტიპზე, მისი ზომა, ხარისხი და ა.შ., - დაადასტურეთ კოლეგების სიტყვები სს "როსელხოზბანკის" სიტყვები. - დეველოპერისთვის, პროექტის დაფინანსება გარანტირებული ფულია. ასეთი სქემის მნიშვნელოვანი უპირატესობაა საინვესტიციო ფაზის მშენებლობის ტემპებთან დაკავშირებული რისკების შემცირება და გარე წყაროებზე დამოკიდებულება.

დასავლეთის ურალის ბანკში, სანბანკმა რუსეთმა ასევე დაადასტურა, რომ ორგანიზაციები დეველოპერების პროექტების დაკრედიტებისგან არ არიან აღმოფხვრილი.

- ჩვენი ბანკი ყველა ასეთ აპლიკაციას განიხილავს ", - განაცხადა პრესსამსახურში. - მაგრამ მათ უნდა აკმაყოფილებდნენ შემდეგ პირობებს: მშენებლობა ტარდება პროექტის დაფინანსების პრინციპებზე; ობიექტები ხორციელდება FZ-214- ის შესაბამისად "წილის მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ ..."; პროექტში საკუთარი სახსრების სავალდებულო ინვესტიცია.

რა უნდა ავაშენოთ?

დეველოპერები დარწმუნებულნი არიან, რომ არ არსებობს პროექტის დაფინანსება. ბანკები, თუ ისინი სესხს სთავაზობენ, მაშინ პირობები საუკეთესო სურთ. ჩვენ დავამატეთ პრობლემები და კანონმდებლობაში რამდენიმე ბოლო ცვლილება (დეველოპერის წილის კაპიტალის გაზრდა, გადაზღვევის პროცედურა, ესქრო ანგარიშების მექანიზმის დანერგვა - ედ.). ხელმისაწვდომი დაკრედიტების ნაკლებობისა და ინსტრუმენტის პროდუქტების გამოყენების შეუძლებლობას, დეველოპერებს გონივრულ კითხვას სთხოვენ: რა სახის ფულის პროექტები ხორციელდება?

"დეველოპერების დაკრედიტების პრობლემა შესაბამისია", - ამბობს შპს "კომსრინ-პერმის" გენერალური დირექტორი მარინა ქონოპლევა. - ამის დადასტურება არის რამდენიმე ბანკის წარმომადგენლებთან დეველოპერების ბოლო შეხვედრა, რომელიც დათანხმდა პროექტის დაფინანსების საკითხს. სხვა ძირითადი საკრედიტო ორგანიზაციები ამ მიმართულებით დაიხურა. თუმცა, შეხვედრას არ დადებითი შედეგი არ მისცა. ჩვენ მოვისმინეთ, მოითხოვდნენ დოკუმენტების დიდი პაკეტის უზრუნველსაყოფად და საბოლოოდ დამატებითი გირაოს მდგომარეობის გამოტანა. მაგრამ ამ შემთხვევაში, ეს უკვე ჩვეულებრივი დაკრედიტებაა და არა პროექტი, რადგან დეპოზიტი არ არის მხოლოდ მშენებლობის ობიექტი და მიწის ნაკვეთი, არამედ სხვა ობიექტებიც. ბანკები ეს მდგომარეობა ამტკიცებს, რომ ცენტრალური ბანკის მძიმე მოთხოვნები სესხების გაცემას (რისკავს სხვა უძრავი ქონების ობიექტების ხარჯზე, დამატებით გირაოს და ა.შ.).

"დეველოპერებს მართლაც აქვთ სირთულეები დაკრედიტებით, და მე უკვე დიდი ხანია ვსაუბრობდი", - პერმის მშენებელთა ასოციაციის საბჭოს თავმჯდომარემ ტროიპანელკტკტ გენერალურმა დირექტორმა (SPK), ვიქტორ სულეტინი. - ბანკებს არ სურთ სესხების გაცემა მშენებლებთან, რადგან იგი დაკავშირებულია მსხვილ ფინანსურ რისკებთან. სამწუხაროდ, ამ შემთხვევაში კომპანიის რეპუტაცია ან მისი ყოფნა ბაზარზე ყოველთვის როლს ასრულებს.

- ამ სიტუაციაში, ჩვენ გვყავს ინვესტორების დაფინანსების ხელმისაწვდომობა და მშენებლობის საწყის ეტაპებზე მათი ობიექტების წარმატებით განხორციელება, - გრძელდება მარინა იმპლემზე. - ჩვენი კომპანიის კარგი რეპუტაცია ხელს უწყობს ამ მოთხოვნას. გარდა ამისა, ჩვენ გვაქვს გამოცდილება ეკონომიკური არასტაბილურობის დროს პროექტების დასრულების უზრუნველსაყოფად. LCD "ვიქტორია" - ბიზნეს კლასის ობიექტი - 2008 წელს დაიწყო კრიზისი. როგორ სხვა დეველოპერები ახლა, განსაკუთრებით ახალბედა, რომლებიც სავარაუდოდ ინვესტირებას საკუთარი სახსრები, ძნელია ჩემთვის წარმოსადგენია.

ვეთანხმები კოლეგას და ვიქტორ სუპინს. მისი აზრით, კომპანიის რეპუტაცია, მისი ყოფნა ბაზარზე არის ფაქტორები, მყიდველების მაჩვენებელი.

"ჩვენ ნახევარზე მეტს ვაშენებთ და წლების განმავლობაში წლების განმავლობაში მოხატული გეგმები", ამბობს ის. - ჩვენი საიმედოობის გარანტია არის მშენებლობის მოცულობაში, სრული წარმოების ციკლი, ყველა პროექტის დროული განხორციელება.

- პროექტის დაფინანსების ფარგლებში ტრანზაქციები ძირითადად მსხვილი კომპანიების ფარგლებში, რომლებიც საკრედიტო ინსტიტუტთან ერთად impeccable რეპუტაციასა და პარტნიორობას ახორციელებენ ", - განაცხადა Rosselkhozbank- ში დეველოპერის შეფასების კრიტერიუმებზე. - ყველა კომპანია არ არის ხელშეკრულების გაფორმების ეტაპზე, შეესაბამება მოთხოვნებს. გარდა ამისა, თითოეულ მსესხებელს აქვს საკუთარი თავისებურებები, შესაბამისად, და ფასები ინდივიდუალურად ხორციელდება.

- ბანკი ყურადღებით შეისწავლის ყველა კონკრეტულ პროექტს. გადაწყვეტილებები მიიღება ყველა შესაძლო რისკის ანალიზის შემდეგ, მათ ალფა ბანკს განმარტა.

ვიქტორ სუიტინი დარწმუნებულია, რომ მიმდინარე აქტივების დეველოპერების ჩამორთმევა უფრო რისკებს ატარებს, კერძოდ - დაუმთავრებელი რაოდენობის ზრდა.

- "Stroypanelcomplekt" ერთდროულად აშენებს დაახლოებით 15 პროექტს - ეს არის მილიარდობით რუბლი. დიახ, ახლა კომპანიას აქვს საბრუნავი კაპიტალი, მაგრამ ისინი არ არიან უსაზღვრო! - განმარტავს ექსპერტს. - მიუხედავად იმისა, რომ არ მიმაჩნია პროექტების განხორციელების შესაძლებლობა საკუთარ ინვესტიციებზე, მოქალაქეთა სახსრების გადავადების გზით. გაზიარებული მშენებლობა საშუალებას გვაძლევს მომხმარებელს შევთავაზოთ პროდუქტი ოპტიმალური ღირებულებით, ფასების შეზღუდვა და საკრედიტო ფონდის მოზიდვა არა მარტო დეველოპერების რისკებს, არამედ გავლენას ახდენს საცხოვრებლის ღირებულებაზე.

არა მხოლოდ მოთხოვნები

მშენებლობის პროექტების ფინანსური მხარდაჭერით, ბანკების წარმომადგენლების მონაცემებით, პირველ რიგში, დაკავშირებულია დეველოპერის შეუსრულებლობასთან და დაკრედიტებული მოთხოვნების საგანი. შერჩევის კრიტერიუმებში, საკრედიტო ორგანიზაციები, როგორც წესი, ერთი. ამრიგად, როსელხოზბანკის ექსპერტების აზრით, პარტნიორების გათვალისწინებით, კომპანიამ საერთო სამშენებლო ობიექტების მშენებლობასთან დაკავშირებული კომპანია, კრედიტორი პირველად ყურადღებას უთმობს შემდეგ პარამეტრებს: "ეკონომიკა / კომფორტი" სეგმენტი; პროექტში საკუთარი მონაწილეობა განხორციელდა; პროექტის "შეყვანის პარამეტრები" (განხორციელების ფასი, გაყიდვების, მოთხოვნის, მოთხოვნის და ა.შ.) უნდა დადასტურდეს გარე წყაროები; დეველოპერის წარმატებული გამოცდილება და ზოგადი კონტრაქტორი; პროექტის საინვესტიციო მიმზიდველობა; გარიგების მონაწილეთა მდგრადი ფინანსური პოზიცია; სესხის ამღების ვალდებულებების შესრულება საკმარისია.

პროექტი გაანალიზებულია ბინების განხორციელების პერსპექტივების თვალსაზრისით (ფასების, ადგილმდებარეობის, მშენებლობის ღირებულების გაყიდვის, საკუთარი / ნასყიდობის ფონდის თანაფარდობა) ", - ამბობს ევგენი ოშჩეკკოვი. - შეფასებულია სამშენებლო კომპანიის ფინანსური მდგომარეობა.

- მსესხებელი უნდა იყოს რუსეთის ფედერაციის ტერიტორიაზე მოქმედი ადვოკატი, რომელიც რუსეთის სბერბანკის დასავლეთ ურალის ბანკს განმარტავს. - ეს შეიძლება იყოს დეველოპერი ან ინვესტორი საცხოვრებელი კორპუსის / კომპლექსის აშენებაზე. პროექტის ბიუჯეტი ითვალისწინებს: მიწის ნაკვეთის ან კომპანიის უფლებების შეძენას, რომელიც ფლობს პროექტს (მათ შორის მიწაზე); მიწის ნაკვეთის საფასური; დეველოპერის აფეთქებები / ვალდებულებები; პროექტის დოკუმენტაციის დიზაინი და კოორდინაცია; სამშენებლო და სამონტაჟო სამუშაოები; ტექნოლოგიური აღჭურვილობის შეძენა; გადასახადები და საფასური; მშენებლობისა და მონტაჟის რისკების დაზღვევა და ა.შ. ამ შემთხვევაში, ყველა ხარჯები უნდა იყოს შეთანხმებული ბანკთან. პროექტის დაფინანსების წყაროები განიხილავს მსესხებლის, აქციონერთა, საბანკო კრედიტის სახსრების საკუთარ შესაძლებლობებს. სესხის ლიმიტი შეიძლება იყოს პროექტის ბიუჯეტის 60%. კერძო საკუთრების უფლებები პროექტისთვის და დეველოპერის / ინვესტორის წილის / აქციების 100%, ბიზნესის ბენეფიციარის გარანტია, ინდივიდუალურობა გაიცემა. არსებობს შესაძლებლობა გაზარდოს ლიმიტი 75% -მდე დამატებით გირაოს დიზაინში, რომელიც არ არის დაკავშირებული პროექტთან (უძრავი ქონების ან სხვა თხევადი ქონების). საცხოვრებელი უძრავი ქონების ობიექტების სამშენებლო პროექტების დაკრედიტება შესაძლებელია ხუთ წლამდე, საპროცენტო განაკვეთი გამოითვლება ინდივიდუალურად, რაც დამოკიდებულია დაფინანსების სტრუქტურების და პროექტის უზრუნველსაყოფად. სესხი გაიცემა რუსეთის ფედერაციის რუბლებში.

ამავდროულად, ბანკები გთავაზობთ ალტერნატიულ პროდუქტებს, რომლებიც ექსპერტების აზრით, პროექტის დაფინანსებით უფრო ხელმისაწვდომია. ევგენი ოშჩენკოვას განცხადებით, ასევე შეიძლება გამოყენებულ იქნას სახელმწიფო მხარდაჭერის ორგანოების გარანტიის ინსტრუმენტები. - მათი დახმარებით, სამშენებლო კომპანია ბანკში სესხის მისაღებად უფრო ადვილი იქნება და იაფია, - ამბობს ექსპერტი. - ბანკში ასევე შეგიძლიათ გაიაროთ აკრედიტაცია, რათა იპოთეკური სესხების უზრუნველყოფა მშენებარე ობიექტებისათვის, მათ შორის შეღავათიანი განაკვეთით. ამ შემთხვევაში, მშენებლობა ნაწილობრივ დაფინანსებულია აქციონერთა ხარჯზე და არა სამშენებლო კომპანიის პირდაპირი დაკრედიტების ხარჯზე.

- როგორც დაფინანსების ინსტრუმენტი, ჩვენ გვაქვს საკრედიტო პროდუქტების ფართო ხაზი, როგორც სამუშაო კაპიტალის შევსებისას და საინვესტიციო მიზნების დაფინანსების შესახებ, რაც ეკონომიკის ნებისმიერ ინდუსტრიას, მათ შორის, დეველოპერების ჩათვლით, Rosselkhozbank. - კორპორატიული კლიენტების დაფინანსებისას რისკების შემცირების მიზნით, ბანკი ვითარდება და იყენებს ინდივიდუალურ მიდგომებს და მომსახურების სქემებს, რომლებიც ითვალისწინებენ მომხმარებელთა ინტერესებსა და ეკონომიკურ ეფექტურობას.

Sberbank, როგორც ალტერნატიული ვერსია, პროექტის დაფინანსება სთავაზობს სამშენებლო ბაზრის მონაწილეებს, გამოიყენონ სპეციალური იპოთეკური პროგრამა, რომელიც საშუალებას მისცემს აქციონერების მოზიდვას მშენებლობის ადრეულ ეტაპებზე.

რეალური მხარდაჭერა

რაც შეეხება ბანკების მიერ შემოთავაზებულ ბანკებს საინტერესო და დეველოპერებისთვის მისაღებია, დიდწილად ახასიათებს დღევანდელ სიტუაციას. სამშენებლო კომპანიები კვლავ უფრო მეტად არიან ორიენტირებული საკუთარ ძალასა და სახელმწიფო დახმარებაზე, ვიდრე საკრედიტო ორგანიზაციებზე.

- პერმის ადმინისტრაციაში ეს პრობლემა მიხვდა, მაგრამ ვერაფერს ვერ დაეხმარება ", - ამბობს ქონოპლევის მარინა. - სოციალური ინფრასტრუქტურის ობიექტების მშენებლობაში მხოლოდ მხარდაჭერა შესაძლებელია, მაგრამ არა კომერციული პროექტების განხორციელებაში. ბანკებს ასევე აძლევენ სესხებს დეველოპერებს, შემდეგ კი 17% -დან 21% -მდე. პროექტები არაპროფილური გახდება და ზოგიერთი დეველოპერები ბაზარზე უნდა წავიდნენ, გაყიდონ პროექტები, რომ ისინი ვერ შეძლებენ საკუთარ თავს გააცნობიერონ.

- კრიზისულ დროს, ყოველთვის არის ბიზნესის ნებისმიერ სფეროში მოთამაშეების შემცირება, მშენებლობა არ არის გამონაკლისი ", - ამბობს ვიქტორ სუიტინი. - აუცილებელია, რომ სახელმწიფო ფინანსურ ინსტიტუტებსა და დეველოპერებს შორის ურთიერთობების დარეგულირებას უკავშირებს. თქვენ უნდა დაამყაროთ დიალოგი, სამუშაო დაკრედიტების პროგრამები. დღევანდელი დეველოპერები 16-20% -იანი წლების მიხედვით, წელიწადში 16-20% -იანი დაკრედიტებაა, რაც ხელს უწყობს არაპროგნოზირებას, რადგან ინტერესი აღემატება სამშენებლო ზღვარს, თუნდაც რისკის გარეშე. სამწუხაროდ, დეველოპერებს და ბანკებს არ შეუძლიათ კომპრომისი სამშენებლო ბიზნესის დაკრედიტების თვალსაზრისით. დღეს, მთავრობის საბინაო პროგრამები ჩვენთვის დიდი მხარდაჭერაა. ფედერალური პროექტების მონაწილეობა საშუალებას აძლევს მშენებლებს არ შეამცირონ მშენებლობის მოცულობის შემცირება, სამუშაო კაპიტალის აღსაკვეთად, საშუალებას გაძლევთ სამუშაო ადგილების შენახვა. ამჟამად, "Stroypanelcomplekt" ბერეზნიკში LCD "ლიუბიმოვის" მშენებლობას იწვევს - ეს 30 ათასზე მეტი კვადრატული მეტრია. მ. საცხოვრებელი და ამ წლის მაისში GDI- მა პერმის სახით დაავალა. ციმლიანსკაია. იგი სასიამოვნოა, რომ პროფილის სახელმწიფო პროგრამები მართლაც სამუშაო ინსტრუმენტია, როგორც დეველოპერების მხარდაჭერის ინსტრუმენტი და მოქალაქეთა საბინაო პირობების გაუმჯობესება.

რეგიონალური სამინისტროების მონაცემებით, სამშენებლო სექტორის სახელმწიფო მხარდაჭერა ხორციელდება სს "იპოთეკური საბინაო დაკრედიტების სააგენტოს დაკრედიტების" დაკრედიტების პროგრამის მეშვეობით პროექტის "რუსეთის საოჯახო საოჯახო საცხოვრებლის" ფარგლებში ("სტიმული"). ამ მიმართულებით, AHML კრედიტს აძლევს ობიექტების მშენებლობას და საინჟინრო ინფრასტრუქტურის მშენებლობას საპროცენტო განაკვეთით არა უმეტეს 12.5% \u200b\u200bწელიწადში. სესხის მისაღებად, დეველოპერი უნდა გახდეს პროექტის "რუსეთის ოჯახისთვის" პროექტის წევრი. სახელმწიფო საბოლოოდ შეიძენს აშენებულ ბინებს, რათა მოხდეს ძველი საგანგებო ფონდის მოქალაქეების განსახლების მიზნით.

- სავარაუდოდ, ჩვენ გავაგრძელებთ ეკონომიკის კლასის აშენებას, - აჯამებს მარინა ქონოპლევს, რადგან ეს შეიძლება განხორციელდეს ივაჭრების იპოთეკისა და საშუალებების ხარჯზე. იგი რჩება კომერციულ ობიექტებსა და სოციალურ ინფრასტრუქტურის პრობლემურ მშენებლობას, რომელიც ყოველთვის აშენდა პროექტის დაფინანსების ხარჯზე. და მათთვის მოთხოვნა იქნება. დღეს, საბინაო მყიდველი, პირველ რიგში, დაინტერესებულია, თუ რომელი სავაჭრო ცენტრები, კლინიკები, საბავშვო ბაღები და სკოლები ფეხით დაშორებით. არის მათი მშენებლობა? მაგრამ უახლოეს მომავალში, 2017-2018 წლებში, ამ სეგმენტში მარცხი შესაძლებელია.

დახმარება

პროექტის დაფინანსება - ეს არის კაპიტალის მშენებლობის ფარგლებში არსებული ობიექტების მშენებლობასთან დაკავშირებული ხარჯების დაფინანსების მექანიზმი (ურთიერთობები რეგულირდება ფედერალური კანონი № 214-Фз), რომელიც ქმნის ფულადი გრადუსების ჩართვას და შემდგომში გადაეცემა მონაწილე საერთო მშენებლობას ოპერაციის ობიექტის შესვლის ნებართვის მიღების შემდეგ.

ესქრო ანგარიში (Eng. ესკო) - სპეციალური ჩვეულებრივი ანგარიში, რომელიც ითვალისწინებს გარკვეული ვალდებულებების შესრულებამდე ქონების, დოკუმენტების ან ფულადი სახსრების გათვალისწინებით. ესქრო ანგარიშების გახსნის სერვისები უზრუნველყოფს ბანკებს, იურიდიულ კომპანიებს ან სხვა Escroge აგენტებს. ესქრო ანგარიშები ფართოდ გამოიყენება უძრავი ქონების ტრანზაქციებში, სადაც სამი მხარე ჩართულია: მყიდველი, გამყიდველი და ესქრო აგენტი. ეს უკანასკნელი უძრავი ქონების შეძენასა და რეალიზაციის ტრანზაქციას ახორციელებს ყველა საჭირო დოკუმენტაციის ხელმოწერის დროს გამყიდველს. არსებითად, ეს არის დამატებითი გარანტია უძრავი ქონების მყიდველებისთვის, რომ თანხები დაიხარჯება.

თუ ბანკები არ შეამცირონ სესხის განაკვეთების დეველოპერებისთვის, ეს გამოიწვევს მრავალი კომპანიის ბაზრის მოვლას, თავიდან აიცილონ მოსკოვის ოფიციალური პირები. რეგიონის ხელისუფლება სთავაზობს დეველოპერებისთვის 11% -მდე შემცირებას. თუმცა, ბანკირებს თავად მიიჩნევენ სამშენებლო ინდუსტრიის სარისკო და უხალისოდ გაცემული სესხები. აქედან გამომდინარე, Minstroy არის განვითარებადი კონცეფცია შექმნის სპეციალური ბანკის უფლებამოსილი lend დეველოპერები.

ფედერალურმა ხელისუფლებამ იპოთეკური სესხის განაკვეთების სუბსიდირება, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე მხარდაჭერილი მოთხოვნა, ახლა აუცილებელია დეველოპერების დასახმარებლად, მათთვის ფინანსური რესურსების ხელმისაწვდომობის გაზრდა, განაცხადა მოსკოვის რეგიონის მთავრობების თავმჯდომარის მოადგილემ ჰერმან ელინინიუშკინს ბიზნესზე "მერჩანტის" მიერ ორგანიზებული ფილიალი. მისი თქმით, დღეს დეველოპერები რთულია ახალი პროექტების განხორციელების დაკრედიტებაზე. მოსკოვის რეგიონის ოფიციალური პირი მიიჩნევს, რომ ცენტრალურმა ბანკმა შეიძლება გადაწყვიტოს საკითხი დეველოპერებისთვის საპროცენტო განაკვეთების შემცირებით 11% -მდე. "ახლა საცხოვრებელი უძრავი ქონების დეველოპერები მუშაობენ მომგებიანობის ზღვარზე", - განაცხადა მან. "გარეუბანში, მაგალითად, მათ უნდა გაყიდონ ბინების ახალი შენობები 10-15% -ით. როგორც ასეთი ეკონომიკა, კომპანიები შეძლებენ კორპორატიულ სესხებს მიმდინარე განაკვეთებში (18-17% წელიწადში. "კომერსანტი")».

გასული წლის განმავლობაში, მოსკოვის რეგიონის ბაზრისგან დეველოპერების დაახლოებით 10% -მა განაცხადა, რომ ელეგანუშკინმა განაცხადა, რომ 2015 წლის აგვისტოში, 594 დეველოპერმა რეგიონში. "ეს კომპანიები არ დაარღვიეს, ისინი უბრალოდ დაასრულეს პროექტებმა დაიწყეს და დატოვეს ბაზარი, გადამწყვეტი, რომ ეს იყო არაპროფესიონალური მომგებიანობით," - განაცხადა მან და დასძინა, რომ Gone კომპანიებს შეიძლება დაბრუნდნენ ბაზარზე, თუ საკრედიტო რესურსების ხელმისაწვდომობა იქნებოდა ხელი შეუწყო.

მანამდე გავრცელდა ინფორმაცია, რომ ფედერალური მინსტროსმა უნდა წარმოადგინოს მთავრობას სამშენებლო ბანკის კონცეფცია მშენებლობის სფეროში. ადრე განმცხადებელი ასეთი ბანკის როლისთვის, რომლის მეშვეობითაც, დარგობრივი ფონდების სახსრები გამოირჩეოდა რუსული კაპიტალი. მაგრამ ფინანსთა სამინისტროში და ფედერალურ ანტიმონოპოლიურ სამსახურში, ეშინია, რომ ერთ მოთამაშეს რისკების კონცენტრაცია არ გამოიწვევს არაფერს.

სამშენებლო კომპლექსის (SCH) სარეიტინგო სააგენტოს ანალიზის შემდეგ, დასავლეთის ქვეყნებთან შედარებით, რუსეთში განვითარებული კომპანიების დაკრედიტების მოცულობა 2-2.5-ჯერ დაბალია. მაგალითად, რუსეთის ცენტრალური ბანკის მონაცემებით, 2014 წელს გაცემული სესხების საერთო რაოდენობა დეველოპერებისთვის 1.9 ტრილიონი რუბლს შეადგენს .- ეს არის მხოლოდ რუსეთში გაცემული საერთო სესხების 5.6% (33.2 ტრილიონი რუბლი). იმავე წელს იტალიაში ევროკომისიის მონაცემებით, მსგავსი მაჩვენებელი იყო 14%, რაც 2.5-ჯერ მეტია (და 2008 წელს და 30% -ით). 2015 წელს რუსეთმა კიდევ უფრო შემცირდა - საერთო ჯამში 4.2% -მდე, აღნიშნა სამკერვალოში. თუ ამ პარამეტრს შეხვალთ სამშენებლო სექტორის საკრედიტო მოცულობისა და მშენებლობაში შესრულებული სამუშაოს მოცულობის თანაფარდობა, შემდეგ 2014 წელს რუსეთში ეს მაჩვენებელი 31% იყო, ხოლო 2015 წელს 21% -მდე შემცირდა. შედარებისთვის: დიდ ბრიტანეთში 2014 წელს ეს მაჩვენებელი 44% იყო, ხოლო 2013 წელს 60% -ით მიაღწია. თუმცა. რუსეთის ბანკები მიიჩნევენ, რომ სამშენებლო ინდუსტრია უაღრესად მიმდებარე ტერიტორიაზე, ამიტომ არსებობს მაღალი მოთხოვნები ასეთი მსესხებლების შესახებ.