Що таке договір ренти нерухомості і які вигоди це дає власнику житла? Договір ренти і його види Чи не відноситься до числа різновидів договору ренти

рента - це регулярно одержуваний дохід з капіталу, майна або землі, що не вимагає від його одержувача підприємницької діяльності.

Договір ренти є новим для російського цивільного законодавства. Його законодавче закріплення обумовлено переходом до ринкових відносин.

Відповідно до п. I ст. 583 ЦК за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі.

За договором ренти допускається встановлення обов'язку виплачувати ренту безстроково (Постійна рента) або на термін життя одержувача ренти (Довічна рента) (П. 2 ст. 583 ЦК).

Питання про те, чи може договір ренти бути консенсуальних, є спірним. Більш правильним видається думка, згідно з яким договір ренти завжди реальний договір, так як без фактичної передачі майна платнику ренти не має сенсу говорити про виникнення рентних відносин. Даний договір належить також до оплатним і одностороннім договорами.

Сторонами договору ренти виступають одержувач ренти (Рентний кредитор) і платник ренти (Рентний боржник).

одержувачами ренти в договорі довічної ренти, в тому числі в договорі довічного утримання, можуть бути тільки громадяни. Згідно п. 1 ст. 589 ГК одержувачами постійної ренти є також некомерційні організації, якщо це не суперечить закону і відповідає цілям їх діяльності. Одержувач ренти може не збігатися з особою, яка передає майно під виплату ренти, наприклад при встановленні довічної ренти одним громадянином на користь іншого громадянина або групи громадян (п. 1,2 ст. 596 ЦК).

Закон не встановлює будь-яких обмежень щодо кола можливих платників ренти. Відповідно, ними можуть бути як громадяни, так і юридичні особи, причому як комерційні, так і некомерційні, зацікавлені в придбанні у власність пропонованого майна і здатні виконати умову про виплату в обмін на нього ренти.

Питання про предметі договору ренти є спірним, але загальновизнано, що об'єктом даного договору можуть виступати речі (як рухомі, так і нерухомі), готівкові гроші та документарні ланцюгові папери.

Договір ренти підлягає нотаріальному посвідченню.

Майно, яке відчужується під виплату ренти, може бути передано одержувачем ренти у власність платника ренти за плату або безкоштовно.

Закон приділяє особливу увагу захисту інтересів одержувача ренти. Рентні платежі можуть проводитися у формі грошових виплат (п. 1 ст. 590, п. I ст. 597 ЦК), а також у формі надання утримання, що включає забезпечення потреб у житлі, харчуванні, одязі і т.п. (П. I ст. 602 ЦК). Законом встановлено мінімальний розмір довічної ренти (п. 2 ст. 597 ЦК) і мінімальна вартість загального обсягу змісту з утриманням (п. 2 ст. 602 ЦК). Незалежно від форми все рентні платежі повинні мати грошову оцінку.

Істотною умовою договору про передачу під виплату ренти грошової суми або іншого рухомого майна є умова про надання платником ренти забезпечення виконання його зобов'язань (Застава, утримання майна боржника, поручительство і ін.) Або страхування їм на користь одержувача ренти ризику відповідальності за невиконання або неналежне виконання цих зобов'язань (п. 2 ст. 587 ЦК).

Таке поняття, як «рента», виникло вже давно, ще в середні століття. Тоді це був єдиний варіант позики. В даний час поняття «рента» має дещо інше значення. Вона дуже важлива для тих, кому необхідна фінансова підтримка.

Що таке рента і які бувають її види

Під поняттям «рента» розуміється додатковий дохід, який не пов'язаний з підприємницькою діяльністю. Причому одержуваний регулярно - як відсотки з капіталу, даного в борг. Поняття "рента" можна позначити і по-іншому - це передача свого майна третій особі під виплати. Всього є три її види: довічна, постійна і утримання з утриманням.

Як з'явилося поняття «рента» в законодавстві

Що таке рента? Це поняття з'явилося лише в новому Цивільному кодексі. Закон прийняли, орієнтуючись на людей, які часто укладали договори, які дають додатковий дохід. Але раніше в Цивільному кодексі не було ніяких правил, що стосуються ренти. І уряду довелося терміново вживати заходів і вносити поправки в законодавство. Тепер в ГК є окрема тема, присвячена їй.

Договір ренти: що потрібно знати

Згідно з угодою ренти, власник майна (одержувач доходу) передає його у власність іншій особі (платнику). При цьому обумовлюється сума, яку необхідно періодично виплачувати власнику або переводити на його утримання. Щоб договір ренти вступив в силу, майно має бути реально передано платнику у власність. Одержувач виплат має лише правами, але обов'язків ніяких не має. В результаті документ стає односторонньо зобов'язуючим.

Довічна рента може бути прописана як утримання з утриманням. Договір ренти обов'язково повинен бути завірений у нотаріуса. А документ, який передбачає відчуження, необхідно завірити в Росреестра.

Рента, договору купівлі-продажу або дарування

Що таке рента і як вона пов'язана з договором купівлі-продажу? Це отримання власником доходу за користування його імуществом.Отчуждаемое майно, передане під ренту, власник може віддати у власність платника безкоштовно або за обумовлену суму. В останньому випадку повинен бути складений договір купівлі-продажу. Якщо майно передається безкоштовно, то оформляється договір дарування.

Якщо новий власник передає обтяжене рентою майно іншій людині, то в цьому випадку вони несуть субсидіарну відповідальність. Передаючи своє майно, одержувач ренти отримує право застави. За прострочення виплат передбачено нарахування відсотків (за невиконання зобов'язань). Всі відсотки прописуються в договорі ренти.

Довічна рента і її особливості

Довічну ренту встановлюють на час життя людини, який передав своє майно під виплату. Але власник може вказати не тільки себе, але і період життя іншої людини (наприклад, спадкоємця). Допускається встановлення довічної ренти навіть на користь відразу декількох людей. Але за умови, що їх частки рівні, а в договорі не прописано інше.

Якщо один з одержувачів вмирає, то виплати будуть забирати інші пережили його. Цей порядок можна вказати або змінити в договорі. Після того як помер останній одержувач, виплати припиняються.

У договорі довічна рента прописується у вигляді грошових коштів, які виплачуються протягом усього життя одержувача. Але розмір суми не може бути менше мінімальної оплати праці. Якщо в договорі не вказані інші дати, то рента виплачується після закінчення кожного місяця.

Коли платник порушує зобов'язання за договором, то одержувач може вимагати викупу майна на законних підставах за ст. 594 ГК РФ. Якщо відчуження майна було безкоштовним, то він може зажадати його повернення. Пошкодження або знищення майна, переданого в ренту, не звільняє платника від встановлених договором виплат.

Постійна рента

Що таке рента постійна? Її мають право отримувати тільки фізичні особи та некомерційні організації. Права одержувача можуть переходити до третіх осіб у спадок, поступку або шляхом правонаступництва. Постійна рента виплачується в встановленої договором грошовій сумі. Але в документі може бути прописана виплата речами, роботами, послугами. При цьому вони повинні відповідати заздалегідь встановленої сумі ренти.

Розмір виплат може бути збільшений відповідно до змін мінімальної оплати праці. Але тільки в тому випадку, якщо інше в договорі не передбачено. Виплати проводяться в кінці кожного кварталу. Але договір ренти може передбачати й інші терміни.

Платник може відмовитися від виплати, якщо набуває це майно, тобто здійснює викуп. Для цього одержувач сповіщається у письмовій формі і не пізніше трьох місяців до закінчення виплат. Вартість повного придбання майна повинна вказуватися заздалегідь в договорі. У разі, коли цей пункт не прописаний, ренту можна викупити в сумі, що дорівнює річним виплат.

Якщо майно, передане безкоштовно, під час ренти буде пошкоджено або знищено, то відповідальність несе платник. При передачі майна за гроші (при його пошкодженні) платник може вимагати розірвання договору або зміни виплат.

Відмінність постійної ренти від довічної полягають в тому, що після смерті одержувача виплати буде отримувати спадкоємець. Їх можна замінити на послуги, роботи або речі, але еквівалентні вартості виплат.

Довічне утримання з утриманням

При довічне утримання з утриманням передача майна відноситься тільки до нерухомості. Після смерті одержувача договір стає недійсним. В умови ренти можуть входити догляд за одержувачем, покупка одягу і їжі, медобслуговування, а після смерті - оплата похорону.

При такій формі ренти власник може в будь-який час розірвати договір, якщо пункти його були порушені платником. При цьому він не зможе стягнути з одержувача ті гроші, які вже були сплачені раніше.

Рента з утриманням вигідна обом сторонам. Власник отримує догляд за собою і грошове утримання, а платник - дах над головою. Вартість утримання з утриманням визначається в договорі. Необхідно зафіксувати ренту нотаріально, а при відчуженні майна - пройти державну реєстрацію. Інакше договір буде вважатися недійсним.

Але при такому варіанті ренти на права власника є деякі обмеження. Платник має право здавати майно в заставу, обтяжувати іншими способами, відчужувати, але тільки за згодою власника.

Земельна рента

Земельна рента - це одержуваний дохід у вигляді відсотків за здаються в оренду ділянку або наявні споруди на ньому. Вона може бути трьох видів:

• абсолютна;
• диференціальна;
• монопольна.

Абсолютна - виплата ренти проводиться власнику землі незалежно від її місця розташування і родючості.

Диференціальна - коли власник встановлює плату, орієнтуючись на якість земельних ділянок.

Монопольна земельна рента - це різниця між завищеною і фактичною вартістю продукції.

Коли можна викупити ренту

Одержувач ренти може зажадати викуп в декількох випадках. якщо:

• платник не сплачує ренту понад рік;
• порушені зобов'язання щодо забезпечення виплат;
• платник став недієздатним або існують обставини, через які виплата ренти буде зупинена;
• передана нерухомість розділена між кількома громадянами або стала спільною власністю;
• є інші випадки, передбачені договором.

Які документи потрібні для розірвання договору ренти

Для розірвання договору потрібно зібрати всі документи і довідки, які свідчать про порушення зобов'язань. Важливо правильно написати позовну заяву, потім подати його до суду. Знадобляться послуги адвоката, який зможе допомогти власнику повернути майно, а платнику - отримати виплачені грошові кошти, якщо пункти договору були порушені не з його вини.

Рента - одне з істотних нововведень сучасного російського законодавства. З економічної точки зору рента являє собою вид регулярного доходу, що не вимагає від одержувача здійснення трудової, підприємницької або іншої діяльності, а заснований безпосередньо на переданій у власність платника майні.

До найбільш відомих в зарубіжних країнах і дореволюційної Росії видам ренти відносяться земельна рента, що сплачується користувачем земельної ділянки землевласнику, і державна рента - форма державної позики без зобов'язання держави повернути вкладений капітал на певний термін. У царській Росії державна рента приносила близько 4 відсотки річних.

«Рента» має в російській мові, по крайней мере, три значення. По-перше, рента являє собою віддачу того, що передано. Відповідно мається на увазі, що отримання ренти передує передача платнику певного майна: в середні віки це була земля і деяка інша нерухомість; пізніше - різні види рухомості, в тому числі гроші (завдяки ренті в таких випадках вдавалося обійти була засуджена мораллю і (або) правом отримання відсотків). По-друге, рента носить в принципі безперервний характер; в зв'язку з цим вона за загальним правилом не обмежується будь-яким граничним терміном або, у всякому разі, ніколи не буває разової. Нарешті, по-третє, рента не пов'язана з підприємницькою діяльністю і відповідно вона не являє собою прибутку. Рента взагалі не є доходом, отриманим від будь-якої іншої діяльності, в тому числі і не підпадає під ознаки підприємницької. Зазначені ознаки ренти як раз і складають основу її особливого правового режиму.

Інститут ренти мало вивчений в російській цивілістиці і в нинішніх умовах є дуже актуальне об'єкт для поглибленого правового дослідження. Досить сказати, що ні в Підручнику російського цивільного права Г.Ф. Шершеневича 1907 року, ні в Юридичному словнику 1953 рік, ні в Юридичному енциклопедичному словнику 1984 року або Юридичної енциклопедії 1995 р немає розділів про ренту.

У Цивільному кодексі РРФСР тільки дві статті (ст. Ст. 253 і 254) були присвячені близькій до ренті питання - купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання. Однак дані норми передбачали більше обмежень, ніж управомочивающих норм про рентні відносинах. Обмеження по предмету полягало в тому, що рентні (квазірентного) відносини могли встановлюватися тільки з приводу житлового будинку або його частини. Суб'єктний склад можливих одержувачів змісту обмежувався тільки непрацездатними за віком або станом здоров'я особами, а по суті правовідносин головне обмеження полягало в тому, що в обмін на майно, що відчужується майно ці особи могли отримувати тільки зміст (забезпечення) в натурі - житло, харчування, догляд і т .п., але не гроші. В даний час для громадян все зазначені обмеження зняті, і певні заборони стосуються лише юридичних осіб і їх окремих різновидів (п. 1 ст. 589, ст. 596 ЦК).

В рамках викладених загальних правил про ренту ГК РФ розрізняє три різновиди договору: постійна рента, довічна рента і довічне утримання з утриманням.

Постійна рента. За цим договором платник ренти виробляє в обмін на передане йому майно періодичні грошові платежі одержувачу ренти. Можлива виплата ренти і в іншій формі: надання речей, виконання робіт або надання послуг, відповідних за вартістю грошовій сумі ренти. Розмір платежу встановлюється в договорі ренти.

Одержувачем ренти можуть бути громадяни, а також некомерційні організації, якщо це не суперечить цілям їх діяльності. Права одержувача ренти можуть передаватися шляхом уступки вимоги (глава 24 ЦК України), а також переходити у спадок або в порядку правонаступництва при реорганізації юридичних осіб, якщо інше не передбачено договором ренти.

Терміни виплати постійної ренти, як і її розмір, встановлюються в договорі, а якщо вони не визначені, платежі здійснюються після закінчення кожного календарного кварталу. Розмір виплачуваної ренти збільшується пропорційно зростанню встановленого Федеральним законом від 19.06.2000 №82-ФЗ «Про мінімальний розмір оплати праці» МРОТ. Ці правила відповідно застосовуються до випадків, коли рента була встановлена ​​не в грошовій, а в іншій формі.

Для постійної ренти важливе значення мають наслідки настання ризику випадкової загибелі або пошкодження майна, переданого під виплату ренти. Розподіл між сторонами такого ризику залежить від того, було передано майно безкоштовно або за плату. У першому випадку ризик несе платник ренти; у другому - платник ренти має право вимагати припинення зобов'язання або зміни умов виплати ренти. Питання має вирішуватися з урахуванням реальної вартості переданого майна і розміру встановленої ренти.

Закон наділяє учасників договору постійної ренти правом на викуп ренти, причому умови викупу для платника ренти і її одержувача різні.

Право платника на викуп ренти, безумовно: це означає, що договірне умова про відмову платника від права на викуп мізерно. Однак договором може бути передбачено, що ренту не буде воно викуплене за життя її одержувача або протягом іншого терміну, що не перевищує 30 років. Про викуп ренти платник повинен заявити в письмовій формі не пізніше, ніж за 3 місяці до припинення виплати ренти (стаття 592 ЦК України).

Право одержувача ренти на її викуп обмежено випадками, названими в стаття 593 ЦК РФ. Це порушення платником його зобов'язань зі сплати ренти, а також передача нерухомого майна, переданого під виплату ренти, у спільну власність або поділ його між декількома особами. Коло допускаються випадків викупу ренти може бути розширений укладеного договору. Сам викуп проводиться за ціною, визначеною договором.

В інших випадках при передачі майна за плату викуп здійснюється за ціною, що відповідає річній сумі підлягає виплаті ренти, а при безоплатній передачі майна в викупну ціну поряд з річною сумою рентних платежів включається ціна переданого майна, що визначається за звичайною ціною за аналогічні товари.

У розділі 33 ГК РФ немає норм про припинення постійної ренти, крім випадків викупу. У цьому питанні слід керуватися загальними нормами про припинення зобов'язань (глава 26 ЦК України), з урахуванням специфіки рентних відносин.

Довічна рента. Така рента (на відміну від постійної) виплачується тільки в грошовій формі на період життя громадянина, що передає майно, або на період життя іншої вказаної ним громадянина. Допускається встановлення довічної ренти на користь декількох громадян (наприклад, подружжя), причому в разі смерті одного з них його частка переходить до пережили одержувачам ренти, якщо договором не було передбачено інше.

Розмір довічної ренти визначається договором і в розрахунку на місяць повинен бути не менше МРОТ і повинен індексуватися з урахуванням рівня інфляції. Рента виплачується після закінчення кожного календарного місяця, якщо інший термін не встановлено в договорі ренти.

Інші передбачені ГК РФ умови довічної ренти сприятливі для громадян, які виступають одержувачами такої ренти. Випадкова загибель або пошкодження майна, переданого під виплату ренти, не звільняє її платника від зобов'язання виплачувати ренту на умовах, передбачених укладеним договором ренти.

Право на викуп ренти надано тільки її одержувачу на випадок істотного порушення договору платником ренти, причому такий викуп проводиться на тих же умовах, що і викуп постійної ренти. У цьому випадку одержувач ренти альтернативно може вимагати також розірвання договору та відшкодування збитків.

Інші практичні ситуації, які можуть виникати в рамках договорів довічної ренти, повинні вирішуватися на основі загальних правил про зобов'язання. Зокрема, в разі смерті або неспроможності платника ренти або ліквідації юридичної особи застосовні правила ст. 418 і 419 ГК РФ, а одержувач ренти може вимагати повернення майна, переданого їм під сплату ренти.

Довічне утримання з утриманням. Це найпоширеніша і разом з тим юридично найбільш складний різновид ренти, оскільки утримання з утриманням вимагає наявності в законі диспозитивних, досить гнучких правил, що полегшують укладання таких договорів.

ГК РФ містить главу 33 «Рента і довічне утримання з утриманням». Її найменування, здавалося б, дозволяє зробити висновок про визнання законодавцем кожного із зазначених в назві глави договорів самостійним. Тим часом в даному випадку проводиться найбільш поширений для ГК РФ принцип: незалежно від свого найменування відповідна глава розділу IV ЦК РФ у вигляді загального правила присвячується певного договірному типу. Стосовно до глави 33 таким є договір ренти, а значить, договір довічного утримання з коштом - це тільки його різновид.

Підтвердженням може служити наявність у розглянутійчолі крім трьох спеціальних параграфів одного загального для виділених в ній договорів. І хоча зазначений параграф носить назву «Загальні положення про ренту і довічне утримання з утриманням», кожна з його статей включає вказівку на те, що вона регулює саме договір ренти. І до того ж ні в одній зі статей зазначеного параграфа договір довічного утримання з коштом особливо не згадується.

Висновку про визнання довічного утримання різновидом ренти не суперечить і те, що поряд з її загальним визначенням (пункт 1 статті 583 ГК РФ) також і параграф, присвячений довічного утримання з коштом (§ 4), включає визначення цього останнього договору (пункт 1 статті 601 ЦК РФ). Така конструкція глави, при якій співіснують визначення договірного типу і особливо його видів, досить широко використовується у Цивільному кодексі України. Прикладом може служити глава 30 ГК РФ. У неї включені визначення та самої купівлі - продажу як договірного типу (пункт 1 статті 454 ГК РФ), і загальновизнаних різновидів цього договору, в тому числі таких, в назві яких вказівка ​​на приналежність до купівлі - продажу взагалі не фігурує. Маються на увазі визначення договорів поставки товарів (стаття 506), державного контракту на поставку товарів для державних потреб (стаття 526), ​​контрактації (пункт 1 статті 535), енергопостачання (пункт 1 статті 539).

Поряд з договором довічного утримання в главі 33 ГК РФ виділені договори постійної і довічної ренти. З приводу співвідношення між цими двома договорами, з одного боку, і договором довічного утримання з коштом, з іншого, в літературі висловлені прямо протилежні погляди. Ряд авторів визнають всі три договори самостійними видами договору ренти. У той же час інші розглядають оплатне утримання з утриманням лише як підвид довічної ренти. Звісно ж, що більш правильною є остання точка зору. Такий висновок випливає, перш за все, з пункту 2 статті 583 ГК РФ, який допускає встановлення конституирующей відповідний договір обов'язку виплачувати ренту тільки або безстроково (постійна рента), або на термін життя одержувача ренти (довічна рента). При цьому прямо передбачено, що довічна рента може бути встановлена ​​на умовах довічного утримання громадянина з коштом.

Двучленное розподіл ренти знайшло відображення і в пункті 2 статті 601 ЦК РФ. У ньому передбачено, що до договору довічного утримання, якому присвячено однойменний параграф глави 33 ЦК РФ, застосовуються, якщо інше не передбачено включеними в нього правилами, правила про довічну ренту.

Підставою рентного договору про довічне утримання з утриманням згідно з прямою вказівкою статті 601 ЦК РФ є передача у власність платника ренти нерухомості.

Головним обов'язком платника даної ренти є надання її одержувачу змісту з утриманням, яке відповідно до вказівки пункту 1 статті 602 ГК РФ включає забезпечення потреб у житлі, харчуванні та одязі, а якщо цього вимагає стан здоров'я громадянина, - також і догляд за ним. Крім того, договором може бути передбачена оплата платником ренти ритуальних та інших послуг (наприклад, догляд за домашніми тваринами).

У договорі ренти повинна бути визначена вартість всього обсягу змісту з утриманням, яка в місяць не може бути менше 2 МРОТ (пункт 2 статті 602 ГК РФ).

Платник ренти за загальним правилом використовує отримане ним майно для своїх особистих (проживання) або господарських (робота, складування і т.д.) цілей, вживаючи заходів для того, щоб вартість отриманого ним майна не знижувалася. Однак відчужувати, здавати в заставу або іншим чином обтяжувати нерухоме майно, передане під ренту, він має право лише за попередньою згодою одержувача ренти (стаття 604 ЦК України).

Як і при довічну ренту, випадкова загибель або пошкодження переданого майна не звільняють платника ренти від зобов'язань за змістом одержувача ренти на умовах, передбачених укладеним договором. Це правило - важлива гарантія інтересів громадян, які виявили бажання скористатися інститутом ренти.

Зобов'язання довічного утримання припиняється смертю одержувача ренти. При істотному порушенні платником ренти своїх зобов'язань одержувач ренти має право вимагати повернення переданого під ренту майна або виплати викупної ціни на умовах, встановлених для інших видів ренти. При цьому платник ренти не вправі вимагати компенсації витрат, понесених ним у зв'язку з вмістом одержувача ренти. При суперечці щодо суттєвості допущеного порушення питання має вирішуватися судом на підставі пункту 2 статті 450 ГК РФ.

Договір ренти і його види

Відповідно до п. 1 ст. 583 Цивільного кодексу РФ за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі.

На відміну від інших доходів рента- це дохід, що отримується з капіталу, майна або землі, що не вимагає від одержувачів доходу зайняття підприємницькою діяльністю.
Договір ренти є оплатним, реальний (консенсусний, коли передача майна здійснюється за плату), алеаторного (ризикова - кожна зі сторін несе ризик того, що може отримати зустрічне задоволення меншого обсягу, ніж ним самим надане).

За договором ренти одержувач ренти передає майно у власність як при купівлі-продажу, а платежі при цьому виплачуються періодично, іноді протягом невизначеного періоду часу (постійна рента), що вигідно для платника. У одержувача ренти зберігаються певні права на предмет договору (забезпечення виплати ренти), хоча права власності переходить платнику ренти. Забезпечення виплати ренти полягає в наступному:

1. щодо нерухомого майна, що є предметом договору ренти, одержувач ренти в забезпечення зобов'язання набуває право застави на це майно,
2. щодо рухомого майна, в тому числі грошей, що є предметом договору ренти, істотною умовою договору є умова, що встановлює обов'язок платника ренти надати забезпечення виконання його зобов'язань або застрахувати на користь одержувача ренти ризик відповідальності за невиконання або неналежне виконання цих зобов'язань. При невиконанні платником ренти даних обов'язків а також у разі втрати забезпечення або погіршення його умов за обставинами, за які одержувач ренти не відповідає, одержувач ренти має право розірвати договір ренти і зажадати відшкодування збитків, викликаних розірванням договору (ст. 587 Цивільного кодексу РФ).

Сторони договору:
- одержувачами рентиможуть бути в деяких випадках тільки громадяни (довічна рента і договорі довічного утримання як різновиду довічної ренти), одержувачами постійної ренти можуть бути також некомерційні організації.
- платниками рентиможуть бути будь-які громадяни та юридичні
особи.
Істотними умовами договору ренти є предмет, розмір і форма ренти. У тому випадку, якщо предметом договору ренти є рухоме майно, то істотною умовою є спосіб забезпечення виконання зобов'язання по виплаті ренти. Предметом договору може бути будь-який індивідуально-визначене майно, за договором довічного утримання - тільки нерухоме. Як ренти можуть бути не тільки гроші, але і роботи, послуги, права на результати інтелектуальної діяльності і т.д.

формадоговір ренти - нотаріальна. В іншому випадку договір є нікчемним. Якщо предметом договору ренти є нерухоме майно, то договір вимагає державної реєстрації. Договір ренти підлягає реєстрації як обтяження нерухомого майна.

Види договір ренти
Особливості договору постійної ренти:
1) договір постійної ренти носить безстроковий характер. Припинення договору можливе шляхом викупу з ініціативи платника або одержувача ренти.
Відмова платника ренти від подальшої виплати шляхом її викупу дійсний за умови, що він заявлений в письмовій формі не пізніше ніж за три місяці до припинення виплати ренти або за більш тривалий термін, передбачений договором постійної ренти. При цьому зобов'язання щодо виплати ренти не припиняється до одержання всієї суми викупу одержувачем ренти, якщо інший порядок викупу не передбачений договором.
Договором може бути передбачено, що право на викуп постійної ренти не може бути здійснено за життя одержувача ренти або протягом іншого терміну, що не перевищує тридцяти років з моменту укладення договору (ст. 592 Цивільного кодексу РФ).
Одержувач безстрокової ренти має право вимагати викупу ренти платником у випадках, коли:

• платник ренти прострочив її виплату більш ніж на один рік, якщо інше не передбачено договором постійної ренти;
• платник ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти;
• платник ренти визнаний неплатоспроможним або виникли інші обставини, очевидно свідчать, що рента не виплачуватиметься ним у розмірі і в строки, які встановлені договором;
• нерухоме майно, передане під виплату ренти, надійшло у спільну власність або поділене між кількома особами;
• в інших випадках, передбачених договором (ст. 593 Цивільного кодексу РФ).

1. особливий суб'єктний склад: одержувачами постійної ренти можуть бути тільки громадяни, а також некомерційні організації,
2. можливість передачі прав одержувача ренти у спадок або в результаті реорганізації, що може бути заборонено законом або договором,
3. істотною умовою договору поряд з предметом є розмір рентних платежів, які можуть виплачуватися не тільки в грошовій, а й в інших формах. Розмір рентних платежів збільшується пропорційно збільшенню мінімального розміру оплати праці (ст. 590 Цивільного кодексу РФ),
4. терміни виплати ренти: якщо інше не передбачено договором постійної ренти, стала рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу (ст. 591 Цивільного кодексу РФ).

Особливості договору довічної ренти:

1. Терміновий характер дії договору, який обмежений періодом життя одержувача ренти.
2. Виплата ренти можлива тільки в грошовій формі, розмір якої не може бути менше одного мінімального розміру оплати праці (ст. 597 Цивільного кодексу РФ).
3. Терміни виплати ренти: якщо інше не передбачено договором постійної ренти, стала рента виплачується після закінчення кожного календарного місяця (ст. 598 Цивільного кодексу РФ).
4. Ризик випадкової загибелі майна несе платник ренти, при цьому випадкова загибель майна не звільняють платника від зобов'язань.

Особливості договору довічного утримання.
За договором довічного утримання з утриманням одержувач ренти - громадянин передає належні йому житловий будинок, квартиру, земельну ділянку чи іншу нерухомість у власність платника ренти, який зобов'язується здійснювати довічне утримання з утриманням громадянина та (або) вказаної ним третьої особи (осіб) (п. 1 ст. 601 Цивільного кодексу РФ) .Договор довічного утримання є різновидом договору довічної ренти.

1. Предметом договору довічного утримання може виступати тільки нерухоме майно,
2. Рентні платежі можуть здійснюватися у формі забезпечення потреб одержувача ранти в житлі, харчуванні, одязі, догляді за ним,
3. Мінімальний розмір рентних платежів - два мінімальних розміру оплати праці,
4. Платник може відчужувати майно тільки за попередньою згодою одержувача ренти,
5. Зобов'язання довічного утримання припиняється смертю одержувача ренти. При істотному порушенні платником ренти своїх зобов'язань одержувач ренти має право вимагати повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання, або виплати йому викупної ціни. При цьому платник ренти не вправі вимагати компенсацію витрат, понесених у зв'язку з вмістом одержувача ренти ..