Що зараз на ринку нерухомості. Ціни на московське житло можуть різко впасти. Порахувати самостійно: калькулятори онлайн

Проаналізуємо основні причини спаду у сегменті. 2015 характеризувався різким спадом цін на основні види нерухомості. Лише у Москві квартири подешевшали в середньому на 10-15% з урахуванням дисконту. 2016 рік розпочався за схожим сценарієм. Це було викликано такими причинами:

• падіння вартості нафти;
• спад платоспроможного попиту, зростання пропозиції;
• високий рівень інфляції;
• зростання відсоткової ставки за кредитами.

За прогнозом аналітиків на ціни на нерухомість у 2017 році, на нас чекає рецесія. Для цього явища характерні такі основні риси:

• попит опускається нижче за пропозицію;
• обсяги будівництва скорочуються;
• уповільнюється зростання обсягу пропозиції;
• спостерігається спад цін на нерухомість.

Уповільнення попиту призупинено поведінкою покупців. Вони відреагували на падіння цін на житло, а також на чутки про припинення державного субсидування іпотеки збільшенням вкладень у житловий та нежитловий фонди. Однак ця тенденція швидко завершилася з однієї простої причини – скорочення доходів населення.

Що на нас чекає у 2017 році

За прогнозом глави Ощадбанку, пана Грефа, ринок нерухомості нашої країни відновиться вже 2017 року. Однак багато експертів вважають цю позицію необґрунтовано оптимістичною. На думку більшості фахівців, песимістичний сценарій розвитку ринку збережеться.

Зниження цін на нерухомість, за прогнозами аналітиків із РЕУ ім. Г.В. Плеханова, 2017 року неминуче. Також відбудеться скорочення платоспроможного попиту та обсягу пропозиції, а також ще більше уповільнення будівництва. Таких висновків дійшли й експерти з Уральської палати.

Разом з тим, не можна не відзначити фактори, які можуть врятувати ринок нерухомості від подальшого розгортання колапсу. Серед них:

• зниження ставок на іпотечне кредитування;
• посилення державної підтримки будівництва;
• допомога з боку регіональної влади та Уряду.

Якщо цих заходів не буде вжито, російський ринок чекає неминучий крах. Таким чином, за прогнозом, ціни на нерухомість у 2017 році у Росії знизяться.

Вчимося жити у нових реаліях

На думку більшості експертів, поточна криза ринку нагадує ситуацію 2008-2009 рр., але має свої унікальні особливості. Нічого катастрофічного загалом не сталося, просто всім економічним суб'єктам треба навчитися жити у нових реаліях.

Виділимо і деякі позитивні моменти, що показали стійкість сегмента до шоків:

• забудовники не загрузли в боргах і встигли нагромадити подушку ліквідності після попередніх бумів;
• усвідомлення необхідності піклування про обороти цього сектора, а також необхідність зниження вартості житлового та нежитлового фондів;
• приведення цін у більшу відповідність до реалій Росії;
• усвідомлення того, що такого зростання цін, як раніше, вже не буде.

Державна підтримка сектору

Безперечно, позитивною новиною є ухвалення рішення Дмитром Медведєвим про продовження державного субсидування іпотеки до 2017 року. Було затверджено підвищення ліміту кредитування в цілому до 1 трлн. руб. Загальний розмір субсидій знижено на 1 відсоток. Поки що цей захід продовжено до 1 січня 2017 року. До цього часу іпотечний кредит можна отримати за пільговою ставкою – ключова ставка +2,5 процентних пункти.

Як заявив перший віце-прем'єр Росії пан Шувалов, до 2018 року очікується поступальне зниження відсоткових ставок за іпотекою до 7-8%, тому її субсидування вже не буде потрібно.

Хто виграє від поточної ситуації

Кожна криза чогось навчає. Якщо викладати уроки з нинішньої ситуації, то можна отримати багато бонусів у майбутньому. Останні 12 років у Росії продавці диктували свої умови. Через це ми мали підвищену вартість нерухомості. Наразі ми спостерігаємо стійку тенденцію встановлення «ринку покупця».

За прогнозами експертів, вартість нерухомості у 2017 році знижуватиметься. Називаються цифри 5-7%. Однак жоден експерт не бере на себе відповідальності зазначити, наскільки точно впаде її вартість.

Разом з тим всі прогнозують зниження вартості житла старого фонду, а також на околицях міст. Забудовники будуть змушені підвищувати якість будівництва, займатися благоустроєм прилеглої території. Це перша вигода, яку можна отримати з цієї ситуації.

Інший безперечний плюс - здешевлення нерухомості в Росії. У зв'язку з цим багато хто задається питанням, чи варто зараз вкладатися в покупку житла. Тут немає однозначної відповіді.

Чи варто купувати квартиру в кризу

Інвестування в нерухомість у період кризи – один із найпопулярніших варіантів зберегти кошти в рублях. Разом з тим, не можна не відзначити зростання ризиків від подібних вкладень у міру зростання колапсу.

Якщо ви збираєтеся придбати житло для власних потреб, краще це робити відразу, до можливого погіршення фінансового стану. Адже ваші заощадження може поглинути інфляція.

Якщо ви плануєте купувати нерухоме майно в інвестиційних цілях, потрібно розуміти, що віддача від цього настане не раніше, ніж у 2020 р. Швидкого відновлення ринку в Росії після поточної рецесії очікувати не доводиться.

Головне правило інвестування – купувати, коли дешево, продавати коли дорого. Однак якщо ви не фахівець, то намацати це дно може бути проблематично. Тому не чекайте подальшого падіння цін, і купуйте квартиру чи будинок вже зараз, допоки діє пільгова ставка з іпотеки в деяких банках.

Однак якщо у вас немає необхідної суми, то є сенс почекати подальшого падіння цін, а заразом накопичити суму, що бракує.

Поради щодо придбання нерухомості в кризу:

• підстрахуйтеся при покупці вторинного житла. Через падіння вартості багато продавців ухвалюють рішення зняти об'єкт із продажу. Якщо ви вже вибрали варіант, що влаштовує вас, то краще укласти договір завдатку. Вкажіть, що при знятті об'єкта з продажу продавець повинен буде виплатити вам подвійну суму задатку. А ще краще – укласти договір попереднього продажу та вкажіть у ньому терміни угоди, вартість, місце та спосіб передачі грошей.
• Будьте обережні з новобудовами. Купуйте об'єкти на завершальній стадії будівництва, зв'язуйтесь лише з надійними забудовниками, проводьте моніторинг процесу будівництва.

Як поводитимуться забудовники

Прогноз стану ринку нерухомості на 2017 рік у Росії негативний для забудовників. Тому найближчим часом уповільнюватиметься зростання пропозиції. На нас чекає заморожування будівельних проектів. Зменшуватимуться будівельні площі, що вводяться.

Попит на ринку нерухомості, за прогнозами експертів, почне зростати лише 2019 року. За ним піде і збільшення цін. Тому якщо ви найближчим часом вирішили придбати об'єкт, то краще з цим не затягувати.

Ринок нерухомості виступає тим сегментом економіки, що особливо гостро реагує на кризові процеси. Негативна динаміка вартості нафти, нестабільність курсу рубля, уповільнення економічного зростання сприяє падінню цін на житло. Що буде з цінами на нерухомість у 2019 році: чи варто інвесторам вкладати свої гроші в будинки та квартири зараз чи почекати кращих часів? Відповіді це питання дають авторитетні експерти.

Які чинники впливають на ринок нерухомості?

Економіка Росії продовжує функціонувати за умов кризи, і тому ринку нерухомості також зберігається дуже напружена ситуація, обумовлена:

• Активним зниженням попиту, яке провокують зростання ставок за іпотечними позиками та небажанням громадян здійснювати великі покупки у нестабільній макроекономічній ситуації;
• Зменшенням обсягів будівництва у зв'язку із подорожчанням матеріалів та ускладненням умов отримання банківських кредитів для забудовників.

Варто звернути особливу увагу на фактори, що негативно впливають на функціонування російського ринку нерухомості:

• Пролонгація санкцій західних країн, що припиняє доступ вітчизняних банків до дешевих зовнішніх джерел капіталу та унеможливлює зниження відсотків за житловими кредитами.
• Зниження реальних доходів громадян, що не дозволяє їм здійснювати обтяжливі платежі з іпотеки.
• Падіння курсу рубля, що ставить у вкрай невигідне становище власників валютної іпотеки.
• Ускладнення умов отримання житлових кредитів, що виражається у зростанні відсоткових ставок та посиленні вимог до позичальників.

Враховуючи наведені вище обставини, експерти вважають, що саме 2019 та 2020 роки стануть найскладнішими для ринку нерухомості Росії. За даними соціологічних опитувань, навіть у поточному 2019 році кожен 10-й росіянин відклав придбання житла на кілька років, а кожен 6-й вирішив перенести цей захід зовсім на невизначену перспективу. Отже, у 2019–2020 pp. матиме місце суттєве скорочення попиту.

Відновлення відбудеться лише у 2019-2020 роках. під впливом падіння ставок з іпотеки, реалізації програм державної підтримки у секторі нерухомості та допомоги регіональної влади.

Що кажуть експерти?

Скорочення обсягу попиту на ринку об'єктів нерухомості РФ у 2019 році спровокує і подальше зниження цін будинків та квартир. Такий прогноз дають усі без винятку експерти.

Професор Російського економічного університету ім. Г.В. Плеханова, провідний аналітик російського ринку нерухомості Геннадій Стерник

У 2019 році ймовірність поглиблення стагнації ринку житлових та нежитлових об'єктів є надзвичайно високою. Відновлення ринку розпочнеться лише у 2020 році. У результаті російським ріелторам слід готуватися до активного зниження вартості об'єктів. Ситуація ускладниться тим, що забудовники зменшать пропозиції нерухомості у відповідь на зниження цін. У той же час, саме наступний рік можна вважати часом найбільш сприятливим для інвестування, яку пізніше однозначно можна буде продати дорожче.

Президент Російської гільдії рієлторів (РГР) Тетяна Деменюк

Ціни на нерухомість у 2019 році впадуть ще більше. Мінімальне зниження становитиме 5-7%. Однак про те, наскільки реально знизити вартість ринку, можна буде судити лише наприкінці року. Насамперед падіння торкнеться старого житла (60-80 рр. споруди) на околицях, що має невисоку ліквідність.

Президент Уральської палати нерухомості Едуард Богданов

Якщо 2016 був комфортним для покупців нерухомих об'єктів, оскільки ринок представив їм значну кількість варіантів, надаючи можливість торгуватися і чекати, то в 2019 році ситуація буде іншою: поряд з істотним зниженням вартості відбудеться скорочення пропозиції приблизно на 40%.

Виконавчий директор Гільдії будівельників Уралу

У новобудовах у 2019 році ціни на нерухомість знижуватимуться, що призведе до «заморожування» первинного ринку нерухомості. Забудовники не захочуть працювати на збиток і тому скоротять пропозицію.

Таким чином, прогнози більшості аналітиків пророкують російському ринку нерухомості у 2019 році подальше зниження цін. Однак, існують і думки, згідно з якими сегмент купівлі-продажу будинків та квартир почне реабілітуватися у 2019 році у зв'язку із поступовою стабілізацією економіки. Такий погляд дотримується глава Ощадбанку Герман Греф. Однак точна картина вартості, попиту та пропозиції будинків та квартир у Росії буде зрозуміла лише наприкінці поточного року.

Аналітики ринку нерухомості оцінили, як змінюватиметься вартість квартир на первинному та вторинному ринках Московського регіону

Рік, що минає, на ринку нерухомості Московського регіону пройшов під знаком великих знижок: ріелтори раз у раз повідомляли по частці дисконтних угод, а Росреєстр аномально велика кількість угод - як на вторинному, так і на первинному ринку.

Щоб дізнатися, як поведеться ринок, «РБК-Нерухомість» запитала аналітиків, що вони думають про зміну ціни на житло в Москві та області у новому, 2017 році.

— Найважливіша тенденція на вторинному ринку московського житла — це повільне, але вірне зниження цін. У січні медіанна вартість 1 кв. м доходила до 185,9 тис. руб. - І це стало максимальним значенням за весь рік. За підсумками листопада цей показник досяг мінімуму в 181,4 тис. руб. Подібне сповзання цін залишається малопомітним для деяких гравців ринку нерухомості, особливо для звичайних споживачів, оскільки становить лише 0,3-0,5% на місяць. Що стосується реального зниження продажних цін (а не вартості пропозиції), то за рік воно становить не менше 10%, так як у більшості випадків угоди на вторинному ринку житла Москви проходять з дисконтом: у січні частка продажів зі знижкою дорівнювала 82%, листопаді – вже 86%. За підсумками останніх місяців 2016 року зменшився і середній бюджет купівлі: з 8 млн. руб. у серпні до 7,85 млн руб. в листопаді.

Ми очікуємо, що у 2017 році ціни на нерухомість у сегменті вторинного житла залишаться на тому ж рівні, що й зараз, або продовжать зниження приблизно на 5-7% на рік. Жодних підстав для зростання цін у найближчій перспективі ми не бачимо. Що стосується горезвісного цінового дна, про яке так часто згадується останнім часом, то, згідно з нашими прогнозами, ринок досягне його лише 2018-го чи 2019 року.

— Ми очікуємо, що ціни на новобудови у Москві 2017 року зростуть у межах інфляції — тобто не більше ніж на 6% на рік. Це пов'язано з тим, що забудовники прагнуть зберегти свою частку ринку та підтримувати темпи продажу. Додатковою причиною зростання цін на нове житло можна назвати появу нових проектів точкової забудови усередині ТТК. Обсяги пропозиції в таких будинках невеликі, але загальний ціновий рівень, як правило, вищий за великі проекти на місці промислових зон.

У Новій Москві та Московській області рівень цін на новобудови практично не зміниться. Тенденція зі зниження частки нових проектів на котловані характерна і для цих локацій, але підвищення цін при переході на наступні стадії будівництва тут ускладнено конкуренцією, що зросла. Для забудовників важливіше витримуватиме цільові орієнтири за темпами продажів — можливо, на шкоду виконанню моделі зростання цін при підвищенні будівельної готовності.

На вторинному ринку Москви та області у 2017 році очікується повільне зростання цін — у межах 4-5% у річному вираженні. Значний обсяг пропозиції не дозволить цінам зростати вище за інфляцію, а для здійснення угод більшості продавців доведеться знижувати заявлені цінові рівні — правда, величина дисконту поступово знижуватиметься. Середні значення цін у Московському регіоні сьогодні дедалі важче піддаються аналізу, оскільки значної частини лотів, представлених у активному реченні, виставлено за цінами, від поточного рівня платоспроможного попиту. Невелике зростання середнього рівня цін, яке відзначається останнім часом, відображає зростання частки цих лотів, а не природну поведінку ринку. Також у новому році продовжиться тренд на збільшення частки іпотечних угод.

Однією з довгострокових тенденцій, що стимулюють попит на ринку житла останніми роками, є довгий демографічний цикл. У вік найбільшої затребуваності укладання угод увійшло численне покоління, що народилося першій половині 1980-х років. Так як їх споживчі звички сформувалися вже в пострадянську епоху, то більша привабливість сучасних новобудов (порівняно з старим радянським житлом) вкладається в цю закономірність.

Загалом забудовники починають із вторинним ринком і, як показує минулий рік, виграють цю конкуренцію за рахунок ефективніших рекламних кампаній, можливостей надання знижок, ефективних програм з розстрочення та іпотеки. Практичний вираз цього тренду — перетікання покупців із вторинного ринку на первинний.

— Платоспроможний попит дуже обмежений, оскільки прибутки населення не зростають. Відносна стійкість попиту підтримується за рахунок зниження цін та торгу на вторинному ринку та збільшення числа бюджетних новобудов у Москві, де зараз можна купити квартиру за 3-4 млн руб. Спроби підвищити ціни у відповідь на пожвавлення попиту провалюються: люди не можуть дозволити собі дорожчу нерухомість, тому швидше відмовляться від угоди, ніж переплачуватимуть.

У результаті ринку зберігається тренд зниження цін. Глибина просідання залежить від обсягів пропозиції, яка за останні роки помітно зросла. Лише за 2016 рік обсяг пропозиції у Старій Москві поповнився на 2,8 млн кв. м житла. Багато проектів поки що на папері, але можуть вийти на ринок у найближчі роки. Попит не встигає за таким зростанням обсягів, тому якщо девелопери не знизять темпи виведення нових проектів, ціни продовжать стабільне зниження приблизно на 10% на рік і протягом наступних п'яти років можуть втратити в ціні 30-40%.

— У 2017 році середня вартість житла на первинному ринку помірно зростатиме в межах 8%. Середньозважена ціна за підсумками 2016 року дорівнювала 238,2 тис. руб. за 1 кв. м (без урахування елітної пропозиції), зростання у річній динаміці склало 1,4%. На цінову динаміку новобудов впливають два різноспрямовані фактори — з одного боку, зростанню цін сприяє підвищення будівельної готовності проектів, з іншого боку, її тягне вниз вихід нових об'єктів на початковому етапі з нижчою вартістю. У 2016 році фактори зростання переважали, оскільки в ціні зросли масштабні проекти комплексного освоєння територій, що вийшли на ринок у 2015 році.

Для вторинного ринку прогноз досить песимістичний: продовжиться падіння цін, яке спостерігалося весь 2016 рік і досягло в середньому 15% у всьому ринку. На стару «панель» старше вісімдесятих років зниження ціни може становити 8%, на нові монолітні будинки — 5%. Стабілізацію цін без посилення падіння очікується у певних вузьких локаціях — на монолітні будинки в низці престижних районів у межах ТТК з обмеженою пропозицією в новобудовах. Також ціни, найімовірніше, не будуть падати на нові панельні будинки, оскільки на вторинному ринку це ходовий продукт через нижчий бюджет у порівнянні з монолітом і вищу якість на тлі старого панельного домобудівництва.

— Найсильніше ціни зростуть у Підмосков'ї: ми прогнозуємо зростання вартості 1 кв. м на новобудови в Московській області близько 5% протягом півроку. Позитивної динаміки сприятиме планомірне відновлення макроекономіки і, отже, підвищення платоспроможності покупців. На ринок повернуться приватні інвестори, які розраховують отримання прибутку з продажу нерухомості. Другою причиною подорожчання підмосковних новобудов стане скорочення обсягу будівництва в області, що пов'язано зі стратегією містобудівної політики «жити, працювати та відпочивати в одному місці». Тенденцію підтверджує скорочення кількості нових житлових проектів: за підсумками 11 місяців 2016 року їх виявилось у 2,5 рази менше, ніж роком раніше. Обсяг пропозиції новобудов Московської області продовжуватиме скорочуватися і надалі.

Стабільному попиту на житло у Підмосков'ї сприятиме лояльне ціноутворення. Сьогодні середня вартість 1 кв. м в області навіть у найближчих проектах до кордонів Москви майже вдвічі-втричі нижче, ніж в аналогічному сегменті в межах МКАД, і на 20% доступніше, ніж у Новій Москві.

Що стосується Старої Москви, то ми прогнозуємо відновлення традиційно високої частки новобудов в обсязі пропозиції бізнес-класу і вище, що позитивно вплине на середню вартість 1 кв. м. Тенденція відновлення традиційної структури пропозиції в межах МКАД посилилася у другій половині 2016 року та за підсумками 11 місяців 2016 року частка дорогих проектів (класу бізнес та вище) у старих межах Москви зросла на 7 п. п. — тепер це 45% від загального обсягу новобудов.

Однак за якісної зміни структури пропозиції у Стародавній Москві зростання середньої ціни 1 кв. м стримуватиметься постійним виходом нових проектів. Проте традиційно кризове явище — переважання проектів масового сегмента поступово піде зі столичного ринку. Кон'юнктура ринку новобудов Московського регіону, що склалася, формує очікування поступового відновлення ринку і початку плавного зростання цін наступного року.

Динаміка цін на вторинному ринку житла, як правило, корелює з динамікою цін на новобудови з тимчасовим лагом у три-шість місяців. Таким чином, у міру відновлення ринку новобудов слід очікувати пожвавлення на вторинному ринку житла і, отже, зростання ціни.

— Вторинний ринок столиці продовжить своє перебування в депресії, що тривала. Залишиться тиск з боку новобудов, що сильно подешевшали, залишиться і великий «навіс» нерозпроданих старих квартир. Натомість якогось відчутного зниження рублевих цін ми не побачимо — корекція ринку вже давно йде за рахунок інфляції. Для запуску витка зростання цін необхідний етап гіперінфляції, вступити в який навряд чи наважиться нинішній урядовий кабінет.

Первинний ринок перебуває у трохи сприятливішій ситуації, проте і тут йде наростання пропозиції квартир, що перешкоджатиме прямому зростанню цін. Втім, цінова динаміка тут спочатку піде за рахунок відмови від поточного рівня знижок (8-15%). У підсумку у 2017 році забудовники мають пройти ще один тест на виживання.

Словом, квартирний ринок 2017 залишиться ринком покупця, який отримає і багатий асортимент, і цінову гнучкість від власників квартир. Переломити цю ситуацію зможе лише гіперінфляційний сценарій.

На початку кожного року експерти з питань нерухомості розмірковують з приводу майбутнього, яке чекає на первинний та вторинний ринки. Що ж чекає на мешканців Москви та Підмосков'я в найближчі п'ять років? Якими будуть прогнози експертів на 2017-2021 роки.

Прогнози експертів для ринку нерухомості в період з 2017 по 2021 рік

Немає доходів, немає попиту на житло – головне правило ринку нерухомості. Ослаблений стан російської економіки, що вже порядком затягнувся, не дає підстав для покращення платоспроможності росіян та збільшення їх доходів. Адже попит на житло дуже гостро реагує на такі моменти. Якщо найближчим часом ситуація не зміниться, а передумов до цього поки що немає, то очікується зниження вартості столичної нерухомості на 30, а то й на всі 40%.

В офіційному прогнозі МЕР йдеться про завершення рецесії, яке припаде на 2017 рік. Але зростання ВВП, незважаючи на такий позитивний момент, перебуватиме в межах 1,7-2,6% на рік. Якщо порівняти ці показники із середньосвітовим рівнем, то вони будуть приблизно в півтора рази нижчими. Що стосується реальних показників прибутковості росіян, то навіть за найоптимістичнішими прогнозами їхнє зростання не перевищуватиме 1,4% щорічно. З такими темпами рівень прибутковості, який був у 2013 році, буде досягнутий аж у 2021 році.

Та ситуація, яку зараз ми спостерігаємо, зовсім не схожа на звичайну економічну кризу. Для кризи характерне різке падіння показників та швидке відновлення. А для ситуації, в якій знаходиться зараз наша країна, характерна затягнутість і відсутність ознак для покращення основних показників.

Хочеться, але колеться

Тепер перенесемо все це на ринок нерухомості. Згідно з описаними вище факторами та обставинами, ціни на нерухомість найближчими роками не підніматиметься. Люди з високими доходами та наявністю заощаджень вже встигли вирішити питання з особистим житлом. Громадяни, які тільки недавно почали розглядати варіанти придбання нерухомості та всерйоз роздумувати над покращенням житлових умов, будуть змушені відкласти реалізацію своєї витівки до найкращих часів.

Хоч нерухомість і просідає у вартості, але разом із цим підвищуються витрати на її утримання. На даний момент зупиняє багатьох людей від вкладення своїх заощаджень у квадратні метри. Люди, які мають гостру необхідність у поліпшенні житлових умов, не мають достатньо коштів і не можуть при цьому зважитися на іпотечний кредит. У когось немає коштів на початковий внесок або щомісячний платіж, комусь банки відмовили самі через певні причини. Попит на нерухомість знаходиться в такому положенні, при якому відчувається гостра необхідність більш істотного зниження ціни.

Те падіння, яке ми можемо спостерігати сьогодні, для більшості вкрай непомітне. Іноді девелопери роблять дисконти та знижки, але 300-500 тисяч не завжди грають якусь серйозну роль, особливо за вартості квартири в 7-10 мільйонів рублів. За 2016 рік квадратний метр вторинного житла знизився із 179 тис. руб. до 173 тис. руб. На думку багатьох ріелторів, серед усіх московських квартир, які виставлені на продаж, лише чверть може бути куплена. І те за умови вдалого торгу, в результаті якого вдасться знизити вартість на 10%. Решта пропозицій стоять мертвим вантажем.

Чи можна говорити про доступність житла? Як стверджують експерти, завдяки зниженню ставок та низці державних програм, порівняно з попередніми роками квартиру теоретично купити набагато простіше. За рік середня іпотечна ставка знизилася трохи менше ніж на один відсоток. Плюс, вартість квадратного метра все ж таки зменшилася. Все це призвело до того, що з'явилося кілька громадян, які можуть придбати житло в кредит. При цьому в програші залишаються підмосковні забудовники, оскільки ціни на нерухомість в Москві не набагато вище. На практиці все складніше, так мало хто ризикне розлучитися із заощадженнями у такий нестабільний час.

Експерти стверджують, кількість порожніх будинків лише зростатиме. Незважаючи на позитивну динаміку угод у 2015-2016 роках, наступні п'ять років можуть виявитися критичними. Сьогодні будують дуже багато і швидко. Столичний ринок нерухомості минулого року поповнився майже на три мільйони квадратних метрів. При цьому і половину об'єктів не розпродали. Як заявляють фахівці, великі компанії намагаються компенсувати низькі ціни більшим обсягом продажу.

Зниження ціни бути?

Багато експертів висловлюють єдину думку, в якій чітко простежується зв'язок між зниженням обсягу пропозиції та змінами цінової динаміки. На основі цієї інформації можемо прогнозувати зниження цін на московську нерухомість у межах 10% щорічно. Ось і виходить, що до 2021 року ми отримаємо зниження цін щодо квадратного метра в межах 30-40% на ринку первинної нерухомості. Квадратний метр на вторинному ринку житлової нерухомості може подешевшати в середньому на 50 тисяч карбованців за п'ять років.

Насамперед «просядуть» неякісні новобудови. Найбільшу стійкість у ціновій політиці виявлять будинки економ- та комфорт-класу, розташовані в екологічно чистих районах Москви або в районах з розвиненою інфраструктурою.

«Ніхто не береться прогнозувати різке зниження вартості нерухомості. Така ситуація може стати наслідком якоїсь катастрофічної події із нашою економікою. Збільшення обсягів продажів чергуватиметься з періодами стагнації, які спровокують зниження платоспроможності потенційних покупців. Щоб знову спричинити підвищення обсягів продажу, забудовникам доведеться демпінгувати. Деяким девелоперам, які не зможуть конкурувати з більшими компаніями, доведеться піти», - ділиться думкою Олексій Шмонов, генеральний директор порталу нерухомості Move.ru.

Змінити хід прогнозованих подій може лише скорочення обсягів та темпів будівництва на 30% від максимальних показників, які були заплановані на кілька років уперед. Такий розвиток ситуації цілком можливий, оскільки багато забудовників і так працюють на рівні рентабельності. Є ймовірність того, що вони не погодяться на зниження цін, а скоротять обсяги будівництва нових метрів.

Говорити з повною впевненістю, що буде з ринком нерухомості, не візьметься ніхто. Це складна сфера, яка від багатьох зовнішніх чинників. Будь-яка непередбачена ситуація може несподівано позначитися на вартості житлових об'єктів.

Скільки угод з житлом відбувається в Москві, обсяг пропозиції новобудов, ставки по іпотеці та інші підсумки року, що минає.

У 2017 році на ринку московського житла було встановлено низку рекордів за кількістю угод та обсягом пропозиції новобудов, ставки з іпотеки також досягли історичного мінімуму. Мабуть, головною темою року, що минає, стала масштабна програма зносу хрущовок.

У підсумковому матеріалі зібрані головні цифри року, що минає: від нетипово великих знижок до рекордної кількості угод з новобудовами.

47 518 квартир куплено в новобудовах

За 11 місяців 2017 року в Москві 47 518 договорів пайової участі (ДДУ — угод у новобудовах), що вже на 54% більше, ніж за весь 2016-й, і вдвічі більше, ніж у докризовому 2014-му. У листопаді Росреєстр зафіксував найбільшу кількість реалізованих квартир за всю історію столичного ринку новобудов - 5597.

Більше 1 млніпотечних кредитів

За підсумками 2017 року в Росії рекордної кількості іпотечних кредитів - більше 1 млн. на суму 1,9-2 трлн руб. У 2014 році історичний рекорд за обсягами видачі іпотеки становив 1,7 трлн руб. Також ставки з іпотеки досягли історичного мінімуму і на кінець року становлять за новобудовами 9,8%, на вторинному ринку – 10,02%. У Москві в листопаді кількість покупок житла із залученням іпотечного кредиту 6012 – найбільша за всю історію спостережень. З початку 2017 року Росреєстр зареєстрував 47 441 угоду із залученням іпотеки, що на 23% більше, ніж за весь минулий рік.

2,85 млнкв. м новобудов

У Стародавній Москві на первинному ринку реалізується 2,85 млн кв. м житла. Сукупний обсяг пропозиції новобудов у старих межах столиці вперше в історії ринку нерухомості їх обсяг у Московській області (в зоні до 30 км. від МКАД), де продається 2,77 млн ​​кв. м. Трохи більше двох років тому (за підсумками першого півріччя 2015 року) у Московській області, за даними ріелторів, пропозиція більш ніж удвічі перевищувала столичні обсяги: 3,82 млн кв. м проти 1,26 млн. кв. м відповідно.

20-річногомаксимуму досягла частка квартир у вільному продажу

У Москві вперше за всю історію ринку житлової нерухомості частка квартир у вільному продажу частка альтернативних об'єктів - 51,1% проти 48,9% відповідно. Для порівняння: три роки тому співвідношення становило 27,3% та 72,7% відповідно. Зростання якісної пропозиції в новобудовах в останні три роки спровокувало відтік покупців з вторинного ринку на первинний. Крім того, власники «вторинки», які планують покращити свої житлові умови за рахунок купівлі квартири в новобудові, продають наявну житлову площу і не потребують альтернативи на вторинному ринку.

88% квартир продано зі знижкою

Максимума частка угод з дисконтом на вторинному ринку Москви в році, що минає, в червні і липні (88%). Середні розміри знижки за цими угодами становили близько 8-10%. Насамперед її розмір залежить від того, якою була первісна ціна об'єкта, що реалізовується, і іноді досягає і 20-30%. На первинному ринку в більшості новобудов протягом року покупцям також надавалися різні акції, які досягли піку до Нового року. У переважній більшості проектів новорічні знижки не перевищують 10%, а максимальні сягають 33%. Менше 10% новорічних знижок зустрічаються досить рідко.

₽178 тис.за 1 кв. м коштує вторинне житло

Середня карбованцева вартість, за якою власники виставляють квартири на продаж на вторинному ринку Москви, на кінець 2017 року меншою з листопада 2013-го: 178,2 тис. руб. за 1 кв. м. Ціна продажу, що фігурує в реальних угодах, знизилася з січня на 8% і зовсім повернулася до рівня 2011 року.

5171 будинок знесуть у рамках реновації

1 липня президент Володимир Путін закон про масовий знесення багатоповерхових будинків у Москві. Згідно з документом, під реновацію підпадають будинки не вище дев'яти поверхів, збудовані з 1957 по 1968 рік. У остаточний список увійшов 5171 будинок, де мешкають понад 1 млн москвичів. Перші переселення за програмою реновації розпочнуться у лютому 2018 року. За даними столичної влади, у Москві на стадії проектування та будівництва сьогодні знаходиться 236 майданчиків з обсягом будівництва близько 3,5 млн. кв. м. Реновація всіх п'ятиповерхівок триватиме 15 років і бюджету столиці 3-3,5 трлн руб.

$3 млрдінвестовано у комерційну нерухомість

Обсяг інвестиційних угод з офісами, торговими центрами та складами в Московському регіоні за останній рік удвічі — з $1,5 млрд до $3 млрд. До кінця року цей обсяг може ще трохи збільшитися за рахунок угод, які поки що не закриті. Близько половини всіх угод укладено за участю іноземних інвесторів. Найчастіше інвестори вкладали гроші у купівлю об'єктів ретейлу у Москві — частка столичного регіону у загальному обсязі інвестицій становить сьогодні 84%. Усього цього року в Москві введено 1,3 млн кв. м комерційної нерухомості проти 4 млн. кв. м — пікових показників 2014-го. При цьому вперше у 2017 році в Москві запроваджено менше офісів, торгових центрів та складів, ніж в інших містах Росії.

₽120 тис.за 1 кв. м коштуватиме житло до 2020 р.

Ціни на житло у Москві продовжать падіння до 2024 року. До 2020-го вартість квартир у столиці знизиться на 20-30% від нинішнього рівня, після чого ринок досягне дна. Щорічне падіння, таким чином, становитиме близько 10%. Такий прогноз – керівник аналітичного центру «Індикатори ринку нерухомості IRN.RU» Олег Репченко. Ціни мають стабілізуватися лише на рівні 120 тис. крб. за 1 кв. м. За його прогнозом, нове зростання вартості може початися ближче до 2024 року або після нього.